정부가 2026년 8월 3일 발표한 「2026년 세제개편안」에서 종합부동산세(이하 종부세) 과세 기준을 '주택 수'에서 '주택가액'과 '거주 여부'로 바꾸는 방안을 내놨습니다. 제가 관련 보도자료와 후속 보도를 여러 건 찾아보니, 이번 개편의 핵심은 실거주 1주택자는 부담을 낮추고 비거주·고가주택 보유자는 부담을 크게 높이는 방향이었습니다. 특히 눈에 띈 건 시가 20억원짜리 아파트 한 채를 비거주 상태로 보유한 경우, 종부세가 내년(2027년) 기준 4배 넘게 뛴다는 구체적인 계산 사례였습니다. 이 글에서는 제가 직접 확인한 기본공제·세율체계 개편 내용, 제가 직접 계산해본 공정시장가액비율 인상 효과, 실거주와 비거주를 가른 정량 비교, 그리고 함께 발표된 장기보유특별공제 개편(장기거주소득공제, 한도 10억원 신설)까지 순서대로 정리해보겠습니다. 다만 이 내용은 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회에서 확정한 '정부 개편안' 단계이며, 8월 입법예고와 국무회의를 거쳐 9월 3일 이전 정기국회에 제출될 예정이라는 점을 먼저 밝혀둡니다. 국회 심의 과정에서 세율·시행시기·한도 등 구체적인 수치는 얼마든지 바뀔 수 있으므로, 아래 내용은 '이대로 확정'이 아니라 '이렇게 발표됐다'로 읽어주시면 좋겠습니다.
1. 무엇이 바뀌나 — 기본공제·세율체계 개편의 뼈대
2026 세제개편안은 종부세 기준을 주택 수 대신 주택가액과 거주 여부로 바꿉니다. 제가 재정경제부 보도자료와 여러 매체 보도를 대조해보니 이번 개편의 뼈대는 크게 세 가지였습니다. 첫째, 1세대 1주택자 기본공제를 실거주와 비거주로 나눠 실거주는 현행 12억원에서 14억원으로 올리고, 비거주는 9억원으로 낮춥니다. 시가로 환산하면 실거주 1주택은 대략 20억원까지, 비거주 1주택은 대략 13억원부터 과세 대상에 들어간다는 뜻으로 보도되고 있습니다. 둘째, 과세표준을 계산할 때 곱하는 공정시장가액비율을 현행 60%에서 2027년 70%, 이후 다주택·조정대상지역 등 조건에 따라 최대 80%까지 단계적으로 올립니다. 같은 공시가격이라도 이 비율이 오르면 과세표준 자체가 커져 세금이 늘어나는 구조입니다. 셋째, 지금은 1·2주택과 3주택 이상이 서로 다른 세율표를 쓰지만 2028년부터는 주택 수와 무관하게 과세표준 구간별로 0.5%에서 5.0%까지 적용하는 단일 세율표로 통일한다는 방향도 함께 제시됐습니다. 제가 계산해보니 이 세 가지가 동시에 맞물리면 같은 집을 갖고 있어도 '누가, 어떻게 보유하고 있는가'에 따라 세 부담의 격차가 지금보다 훨씬 크게 벌어질 수밖에 없는 구조였습니다. 다만 세율표의 구체적인 구간별 수치나 시행 연도는 국회 심의 과정에서 조정될 여지가 있으므로, 이 글에서는 재정경제부가 발표한 원안을 기준으로 설명한다는 점을 다시 한번 밝힙니다.
2. 비거주 판정은 어떻게 하나 — 아직 예외 기준이 없다는 게 변수
비거주 1주택은 기본공제가 9억원으로 낮아져 시가 13억원 안팎부터 과세됩니다. 제가 이번 개편안에서 가장 헷갈렸던 부분이 바로 '비거주를 어떻게 판정하느냐'였습니다. 보도를 종합해보면 이번 개편은 보유기간 중심에서 실거주기간 중심으로 과세 체계를 옮기는 것이 핵심이라, 주민등록상 전입 여부나 실제 거주 기간이 기본공제·세액공제 적용 여부를 가르는 기준이 될 것으로 보입니다. 그런데 제가 관련 기사를 더 찾아보니, 회사 발령으로 지방이나 해외에 나가 있거나 부모님 간병처럼 불가피한 사유로 실거주를 못 하게 된 1주택자에 대한 예외 기준은 아직 마련되지 않았다는 점이 보완 과제로 지적되고 있었습니다. 제 생각엔 이 부분이 이번 개편안에서 가장 아쉬운 지점입니다. 세금을 아끼려고 위장전입을 하는 경우와, 전근이나 간병처럼 어쩔 수 없이 집을 비우게 된 경우는 실질이 전혀 다른데도 지금 발표된 내용만으로는 두 경우를 어떻게 구분할지 알 수 없기 때문입니다. 만약 본인이나 가족이 발령·간병·자녀 학업 등의 이유로 실거주하지 못하는 1주택자라면, 이 예외 기준이 입법예고 과정에서 어떻게 구체화되는지를 특히 눈여겨봐야 할 것 같습니다. 지금 시점에서 확정적으로 '이런 경우는 예외로 인정된다'고 말할 수 있는 자료는 없었고, 그래서 이 글에서도 그 부분은 단정하지 않고 '아직 기준이 없다'는 사실만 짚어두겠습니다. 정확한 판정 기준은 입법예고안이나 시행령이 나온 뒤 국세청 공지로 다시 확인하시는 게 안전합니다.
3. 제가 직접 계산해본 공정시장가액비율 인상 효과
공정시장가액비율이 60%에서 80%로 오르면 과세표준이 그만큼 커집니다. 이 용어가 낯설어서, 제가 직접 숫자를 넣어 계산해봤습니다. 종부세 과세표준은 '(공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율'로 정해지는데, 이 비율이 60%에서 70%, 80%로 오르면 다른 조건이 똑같아도 과세표준 자체가 커집니다. 아래 표는 비거주 1주택, 시가 약 20억원(공시가격은 시가의 70% 수준인 14억원이라고 가정), 기본공제 9억원이라는 조건을 고정하고 공정시장가액비율만 60%→70%→80%로 바꿔가며 제가 직접 계산한 시뮬레이션입니다. 공시가격 반영률(시가 대비 공시가격 비율)은 주택마다 다르므로 이 표는 구조를 보여주기 위한 가정적 계산이라는 점을 먼저 밝힙니다.
| 공정시장가액비율 | 계산식 | 과세표준 |
|---|---|---|
| 60%(현행) | (14억-9억)×60% | 3억원 |
| 70%(2027년~) | (14억-9억)×70% | 3.5억원 |
| 80%(2028년~, 다주택 등) | (14억-9억)×80% | 4억원 |
표에서 보듯 같은 공시가격·같은 기본공제라도 공정시장가액비율만 60%에서 80%로 오르면 과세표준이 3억원에서 4억원으로 33%나 커집니다. 여기에 세율까지 실제로 곱해서 최종 세액을 내려면 세율표의 구간별 누진공제액까지 반영해야 하는데, 2028년 이후 단일세율표의 정확한 구간별 누진공제액은 아직 시행령 형태로 공개되지 않아 이 글에서 마지막 세액까지 자체 계산하지는 않았습니다. 다만 과세표준이 이렇게 커지는 구조 자체만으로도, 뒤에서 살펴볼 '시가 20억원 비거주 1주택 종부세가 내년 4배' 라는 보도된 계산 사례가 왜 나오는지는 충분히 짐작할 수 있었습니다. 제가 계산해보고 느낀 점은, 정부 발표에서 강조하는 숫자(공제 14억원·9억원)만 보면 체감이 잘 안 되는데, 이렇게 과세표준 계산식에 직접 숫자를 넣어봐야 비로소 부담이 얼마나 커지는지 감이 온다는 것이었습니다.
4. 실거주 1주택과 비거주 1주택, 종부세 얼마나 차이 나나
시가 20억원 주택 종부세는 비거주면 내년 4배, 2028년엔 5.5배로 뜁니다. 이 차이를 가장 뚜렷하게 보여주는 자료가 보도된 계산 사례였습니다. 이투데이 등의 보도에 따르면, 60세 이상·10년 이상 보유를 기준으로 시가 20억원 주택을 비거주로 보유한 경우 종부세가 올해 27만 6,000원에서 내년(2027년) 114만원으로 약 4.1배, 2028년에는 152만 1,000원으로 약 5.5배까지 오르는 것으로 계산됐습니다. 반면 같은 시가 20억원 주택이라도 실거주 1주택자라면 기본공제가 14억원으로 올라 과세 대상에서 제외되는 쪽에 가깝다는 것이 보도의 공통된 내용이었습니다. 제가 실거주·비거주 조건을 항목별로 비교해 표로 정리했습니다.
| 구분 | 실거주 1주택 | 비거주 1주택 |
|---|---|---|
| 기본공제 | 14억원(현행 12억원) | 9억원(현행 12억원) |
| 시가 기준 과세선(추정) | 약 20억원부터 | 약 13억원부터 |
| 시가 20억원 종부세 (60세·10년보유 가정, 보도 사례) | 과세 제외권에 근접 | 올해 27.6만원→2027년 114만원(4.1배)→2028년 152.1만원(5.5배) |
| 장기 방향 | 부담 완화·유지 | 부담 지속 확대 |
표를 만들면서 제 생각엔 이번 개편의 메시지가 명확하다고 느꼈습니다. 살고 있는 집 한 채는 지켜주고, 비워두거나 여러 채를 굴리는 집에는 세금을 더 물리겠다는 것입니다. 다만 아쉬운 점은, '비거주'라는 말이 투자 목적으로 세컨하우스를 여러 채 굴리는 경우부터 앞서 말한 전근·간병처럼 불가피한 경우까지 다 뭉뚱그려 부르는 표현이라, 실제로 어떤 사정이든 시가 13억원을 넘는 집 한 채를 비워두고 있다면 똑같이 세 부담이 커진다는 점입니다. 정확한 본인 사례의 세액은 이 표의 계산 조건(60세 이상·10년 보유 가정)과 다를 수 있으므로, 국세청 홈택스의 종부세 모의계산이나 세무 전문가 상담으로 개별 확인하시길 권합니다.
5. 장기보유특별공제 10억원 한도 신설도 함께 봐야 합니다
양도세 장특공제는 2029년부터 거주기간만 인정하고 한도 10억원이 생깁니다. 이번 세제개편안에는 종부세뿐 아니라 양도소득세의 장기보유특별공제(장특공제) 개편도 함께 담겼는데, 제가 자료를 찾아보니 이 부분이 종부세 개편과 같은 방향(보유보다 거주 우대)으로 맞물려 있었습니다. 정부는 장특공제 명칭 자체를 '장기거주소득공제'로 바꾸고, 1세대 1주택자 기준으로 지금은 보유기간에 연 4%, 거주기간에 연 4%씩 각각 최대 10년(합계 최대 80%)을 공제해주던 방식을, 2027년까지는 유예해 현행대로 유지한 뒤 2028년에는 거주 연 6%·보유 연 2%로 비중을 조정하고, 2029년부터는 보유 공제를 완전히 없애고 거주 기간에 대해서만 연 8%(최대 80%)를 공제하는 구조로 바꾸겠다고 밝혔습니다. 그리고 이번 글에서 특히 궁금해하셨을 부분인 '10억원 한도'는, 공제 한도를 2028년 20억원으로 신설한 뒤 2029년부터는 10억원으로 더 좁히는 내용입니다. 제가 계산해보니 이 한도는 양도차익이 10억원을 넘는 고가주택 장기 보유자에게만 실제로 영향을 주는 구조입니다. 예를 들어 10년 이상 보유·거주한 집을 팔아 양도차익이 15억원 났다면, 지금은(한도가 없으니) 80% 공제를 그대로 적용받지만 2029년 이후에는 공제 대상 금액 자체가 10억원으로 묶여 나머지 5억원에 대한 공제 혜택을 못 받게 되는 셈입니다. 반대로 양도차익이 10억원 이하라면 이 한도 신설의 영향을 거의 받지 않습니다. 제 생각엔 이 한도 신설이 종부세 개편보다 오히려 더 조용히 지나갈 수 있는 항목인데, 막상 고가주택을 오래 보유하다가 매도하는 시점에는 종부세보다 훨씬 큰 금액이 걸려 있는 경우가 많아 체감 충격이 클 수 있는 부분이라고 봅니다.
6. 제가 자료를 찾아보며 느낀 것 — 반가움과 우려가 함께 있었다
제가 반응을 찾아보니 실거주자는 반기고 비거주자는 우려가 컸습니다. 이번 개편안 관련 커뮤니티 반응과 후속 보도를 찾아보니, 실거주 1주택자들 사이에서는 기본공제가 14억원으로 올라 시가 20억원짜리 집까지 종부세를 안 내도 된다는 소식을 반기는 분위기가 뚜렷했습니다. 특히 그동안 '집값은 올랐는데 세금 무서워서 못 판다'던 고령 1주택자들의 반응이 눈에 띄었습니다. 반면 후기와 반응에서 공통적으로 지적되는 부분은, 지방으로 발령 나거나 자녀 학업 때문에 다른 지역에 전세로 살면서 원래 집을 비워둔 경우처럼 '투자 목적이 아닌 비거주자'들이 느끼는 불안이었습니다. 이런 분들은 세금을 피하려는 게 아니라 사정상 못 들어가 사는 것뿐인데, 지금 발표된 내용만 보면 투자 목적 비거주자와 똑같이 기본공제 9억원 기준을 적용받는 것처럼 보이기 때문입니다. 저도 이 부분을 자료를 찾아보며 처음 자세히 알게 됐는데, 예외 기준이 아직 안 나왔다는 걸 확인하고 나니 이런 불안이 근거 없는 게 아니라는 생각이 들었습니다. 제 생각엔 정부가 '거주 우대'라는 방향 자체는 합리적이지만, 실제로 이 방향이 공정하게 작동하려면 불가피한 비거주 사유에 대한 예외 규정을 세율표보다 먼저 촘촘하게 만들어야 한다고 봅니다. 아쉬운 점은, 이번 발표 자료에서 세율·공제 숫자는 구체적으로 나왔는데 정작 그 숫자를 적용받을 '비거주의 정의'는 상대적으로 느슨하게 남겨뒀다는 것입니다. 숫자보다 정의가 먼저 정해져야 계산이 의미가 있는데, 순서가 조금 바뀐 인상을 받았습니다.
상황 — 지방 공기업으로 발령 나 가족과 함께 지방 사택에 살면서, 서울의 시가 18억원짜리 아파트 한 채를 3년째 비워두고 있는 40대 1주택자를 가정해 보겠습니다.
결과 — 이번 개편안이 그대로 시행되면 이 아파트는 비거주 1주택으로 분류돼 기본공제 9억원 기준이 적용될 가능성이 있고, 시가 13억원을 넘는 만큼 종부세 과세 대상에 새로 들어가거나 기존보다 세액이 늘어날 수 있습니다.
교훈 — 발령처럼 불가피한 사정으로 집을 비워둔 경우에 대한 예외 기준이 아직 공개되지 않았다는 점을 고려하면, 비슷한 상황에 있는 분들은 입법예고안에 예외 조항이 담기는지를 특히 눈여겨봐야겠다는 생각이 이번에 자료를 찾아보며 들었습니다. (※ 이 사례는 직접 겪은 것이 아니라 앞서 살펴본 제도와 반응을 종합해 재구성한 가정입니다.)
7. 지금 확인해둘 것들 — 아직 국회를 통과하지 않은 예정안입니다
이 개편안은 정부안 단계로, 9월 정기국회에 제출돼야 심의가 시작됩니다. 이번 종부세·장특공제 개편은 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회에서 확정한 정부 발표 단계이고, 8월 입법예고와 차관회의·국무회의를 거쳐 9월 3일 이전 정기국회에 제출될 예정입니다. 국회 심의 과정에서 세율 구간, 공정시장가액비율의 연도별 일정, 장특공제 한도 등 구체적인 수치는 얼마든지 조정될 수 있습니다.
① 본인이 1주택이면서 실거주 여부가 애매한 상태(발령·간병·학업 등)라면, 입법예고안에 비거주 예외 규정이 담기는지 우선 확인하기.
② 시가 13억~20억원 구간 주택을 비거주로 보유하고 있다면, 올해 안에 실거주로 전환할 수 있는지 검토해볼 가치가 있음(단, 세금만을 이유로 무리하게 전입하는 것은 별도의 위장전입 문제를 만들 수 있으므로 신중해야 함).
③ 10년 이상 보유·거주한 고가주택을 매도할 계획이 있다면, 장특공제 한도가 낮아지기 전인 2027년까지의 매도가 유리한지 세무 전문가와 함께 따져보기.
④ 다주택자라면 공정시장가액비율이 80%까지 오르는 일정과 2028년 단일세율표 전환이 본인 보유 주택 수·지역에 어떻게 적용되는지 별도로 확인하기.
⑤ 이 글의 계산·비교표는 재정경제부 발표 원안과 언론 보도를 기준으로 한 것이므로, 실제 시행 법안·시행령이 나오면 세율·한도·기준일이 이 글과 달라질 수 있다는 점을 감안하기.
⑥ 정확한 개인별 세액과 예외 적용 여부는 국세청 종부세 모의계산이나 세무 전문가 상담으로 반드시 재확인하기.
저는 이번에 자료를 찾아보면서, 이렇게 큰 폭의 개편일수록 발표 시점과 실제 시행 시점 사이에 내용이 조정될 가능성이 크다는 걸 다시 한번 느꼈습니다. 특히 이번 개편은 2027년부터 2029년까지 여러 단계로 나뉘어 있어서, '언제부터 얼마가 적용되는지'를 한 번에 기억하기보다 본인에게 해당하는 연도만 따로 메모해두는 게 실용적이라는 생각이 들었습니다.
8. 정리하며
정리하면 비거주·고가주택일수록 세 부담이 빠르게 커지는 구조로 바뀝니다. 2026년 세제개편안은 종부세 기준을 주택 수에서 주택가액·거주 여부로 옮기면서, 실거주 1주택자의 기본공제는 14억원으로 올리고 비거주 1주택자는 9억원으로 낮췄습니다. 제가 직접 계산해본 결과 공정시장가액비율만 60%에서 80%로 올라도 과세표준이 33% 커지는 구조였고, 보도된 사례로는 시가 20억원 비거주 1주택의 종부세가 내년 4.1배, 2028년 5.5배까지 오르는 것으로 나타났습니다. 여기에 양도소득세 장기보유특별공제도 '장기거주소득공제'로 바뀌며 2029년부터 한도 10억원이 신설돼, 고가주택을 오래 보유한 뒤 매도할 때의 세 부담에도 영향을 줄 것으로 보입니다. 다만 이 모든 내용은 아직 국회를 통과하지 않은 정부 개편안이며, 9월 정기국회 심의 과정에서 세율·한도·시행 시기가 바뀔 수 있습니다. 이 글은 특정 세무 대리 서비스나 컨설팅 상품 가입을 권유하지 않으며, 개인별 정확한 세액과 예외 적용 여부는 국세청·세무 전문가 확인을 통해 결정됩니다.
📝 정보 메모
정보 기준일: 2026-08-06
- 재정경제부 – 2026년 세제개편안 발표 보도자료
- 대한민국 정책브리핑 – 거주용 1주택 시가 20억원까지 종부세 대상 제외
- 이투데이 – '20억 1주택' 비거주자 종부세 내년 4배 뛴다
- 국세청 – 종합부동산세 안내
이 글은 2026년 8월 3일 발표된 정부 세제개편안을 기준으로 작성했으며, 아직 국회 심의를 거치지 않은 예정 사항입니다. 세율·공제·한도·시행 시기는 국회 심의 과정에서 변경될 수 있으니, 실제 적용 전 국세청 또는 세무 전문가를 통해 다시 한번 확인해 주세요.