기획재정부가 매년 그래왔듯 이번에도 7월 말에서 8월 초 사이 세법개정안을 발표할 예정입니다. 다만 이번엔 유독 부동산 세제 쪽 이야기가 많이 들립니다. 종합부동산세 공정시장가액비율을 올리는 방안, 다주택자 양도소득세 중과 재개, 장기보유특별공제를 보유기간이 아니라 실거주기간 중심으로 바꾸는 논의까지 한꺼번에 겹쳐 있어서, 제가 직접 자료를 찾아보고 정리해보기 전까지는 저조차 무엇이 이미 확정된 것이고 무엇이 아직 거론 단계인지 헷갈렸습니다. 이 글에서는 공식 발표 전 시점에서 확인 가능한 사실과 논의 중인 방향을 구분해 정리하고, 비율이 오를 경우 실제로 세금이 얼마나 달라지는지 직접 계산해봤습니다. 아직 발표되지 않은 내용은 "거론된다", "논의 중이다"로 명확히 표현했으니, 최종 확정 여부는 반드시 기획재정부 공식 발표로 다시 확인하시기 바랍니다.
지금 이 세제개편안이 왜 이렇게 주목받나
기획재정부는 관례상 매년 7월 말에서 8월 초 사이 그해의 세법개정안을 발표하고, 이후 국회 심의를 거쳐 다음 해부터 시행하는 절차를 밟습니다. 올해도 이 시점이 다가오면서 부동산 세제와 관련된 세 가지 이슈가 동시에 거론되고 있습니다. 첫째는 종합부동산세 계산의 기준이 되는 공정시장가액비율을 현행 60%에서 올리는 방안이고, 둘째는 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 유예가 이미 2026년 5월 9일자로 종료되어 5월 10일부터 중과가 재개된 상황이며, 셋째는 양도소득세 장기보유특별공제를 단순 보유기간이 아니라 실제 거주기간 중심으로 재편하자는 논의입니다.
이 중 둘째 항목(다주택 중과 재개)은 이미 시행에 들어간 확정 사실이고, 첫째와 셋째는 아직 발표되지 않은 세제개편안에서 다뤄질 것으로 거론되는 단계입니다. 이재명 대통령은 최근 "여러 채를 가지고 있는 것은 상관없지만 상응하는 부담은 해야 한다"는 취지로 다주택자 보유세 강화 필요성을 언급한 것으로 보도됐는데, 이는 정책 방향성을 보여주는 발언이지 확정된 세율이나 비율 수치는 아닙니다. 저도 처음 이 소식을 접했을 때는 "이미 다 정해진 건가" 싶었는데, 직접 국세청·국회 자료를 찾아보니 실제로는 방향만 제시된 상태이고 구체적인 수치는 발표 당일 확인해야 하는 것들이 많았습니다. 그래서 이 글은 확정된 부분과 거론 중인 부분을 표시를 나눠서, 발표 전 지금 시점에 무엇을 미리 점검해둘 수 있는지에 집중했습니다.
종부세 공정시장가액비율, 60%에서 얼마나 오르나
공정시장가액비율은 종합부동산세를 계산할 때 공시가격에 곱해 과세표준을 정하는 비율입니다. 종부세법상 60~100% 범위에서 정부가 시행령으로 정할 수 있는데, 문재인 정부 시기에는 이 비율이 95%까지 올라가 있었지만, 이후 부동산 보유세 부담 완화 차원에서 60%까지 낮아졌고 최근 몇 년간 계속 60% 수준이 유지돼왔습니다.
그런데 이번 세제개편안에서는 세율 자체를 올리기보다, 이 공정시장가액비율을 80~100% 수준까지 단계적으로 상향하는 방안이 유력하게 거론되고 있습니다. 세율 인상은 국회에서 법 개정을 거쳐야 하지만, 공정시장가액비율은 시행령 개정만으로 바꿀 수 있어 상대적으로 빠르게 추진할 수 있다는 점이 배경으로 지목됩니다. 국회 국토교통위원회 소속 의원실이 국회예산정책처에 의뢰해 받은 추계 자료에 따르면, 비율을 80%로 올릴 경우 전국 주택분 보유세 총액이 8조 6,995억원에서 10조 658억원으로 약 15.7%(1조 3,663억원) 늘고, 1인당 평균 종부세는 324만원에서 624만원으로 약 1.9배 증가할 것으로 추산됩니다. 95%까지 올리면 보유세 총액은 10조 7,726억원(약 23.8% 증가), 1인당 평균은 780만원(약 2.4배)까지 늘어난다는 추산도 함께 제시됐습니다. 다만 이 수치는 어디까지나 국회예산정책처의 추계이며, 실제 발표될 상향 폭과 시행 시기는 확정되지 않았습니다.
공정시장가액비율 인상은 종합부동산세뿐 아니라 재산세 계산에도 영향을 줄 수 있다는 점도 함께 짚어둘 부분입니다. 다만 재산세는 종부세와 별도의 공정시장가액비율(주택 기준 43~45% 등급별 상이)을 적용받으므로 이 글에서는 종부세에 한정해 다룹니다. 정확한 종부세 세율표와 계산 흐름은 국세청 홈택스 종합부동산세 세율 안내에서 확인할 수 있습니다.
직접 계산해봤다① — 비율 60·80·100%, 내 종부세 얼마나 바뀌나
제가 직접 계산해보니, 개별 주택 단위로 보면 앞서 나온 전국 평균 증가율과는 다른 그림이 나왔습니다. 계산 조건은 다음과 같이 가정합니다: 1세대 1주택자, 종부세 공제금액 12억원, 재산세 중복분 공제·세부담 상한 등 세부조정은 반영하지 않은 단순 계산(국세청 세율표 기준 누진공제 적용). 공시가격 20억원과 30억원 두 사례로 나눠 공정시장가액비율 60%(현행)·80%(거론 중)·100%(법정 상한)일 때 종부세액을 계산했습니다.
| 공시가격(1주택자) | 60%(현행) | 80%(거론) | 100%(법정상한) |
|---|---|---|---|
| 20억원 | 약 276만원 | 약 400만원 | 약 560만원 |
| 30억원 | 약 840만원 | 약 1,272만원 | 약 1,740만원 |
※ 위 표는 1세대1주택자 공제 12억원, 국세청 주택분 종부세 누진세율(3~6억 구간 0.7%·누진공제 60만원, 6~12억 구간 1.0%·240만원, 12~25억 구간 1.3%·600만원)만 적용한 단순 계산입니다. 종부세액의 20%인 농어촌특별세가 별도로 더해지고, 세부담 상한·재산세 중복분 공제 등은 반영하지 않았으므로 실제 고지세액과는 차이가 있습니다.
계산해보니 공시가격 20억원 주택은 비율이 60%에서 80%로 오르면 종부세가 약 45%(276만원→400만원), 100%까지 오르면 약 103%(276만원→560만원) 늘어납니다. 공시가격 30억원 주택은 80%에서 약 51%, 100%에서 약 107% 늘어나는 것으로 나왔습니다. 앞서 언급한 전국 평균 증가율(80% 기준 약 1.9배)보다는 완만한 편인데, 이는 국회예산정책처 추계가 다주택자를 포함한 전체 평균인 반면 이 표는 1세대1주택자 단일 사례만 계산했기 때문입니다. 다주택자는 공제금액이 9억원으로 더 낮고 과세표준 구간도 더 높게 잡혀 증가폭이 커질 수 있습니다. 제 생각엔 이런 차이 때문에 "평균 몇 배 오른다"는 숫자만 보고 본인 세금도 그만큼 오른다고 단정하기보다, 본인 명의 주택 수와 공시가격을 기준으로 직접 계산해보는 편이 훨씬 실감 나는 것 같습니다.
양도세 다주택 중과 재개 + 장특공제, 뭐가 바뀌었고 뭐가 논의되나
양도소득세 쪽은 이미 확정된 변화와 논의 중인 변화가 섞여 있습니다. 먼저 확정된 부분입니다. 조정대상지역 다주택자에 대한 양도세 중과 유예는 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 약 4년간 적용됐는데, 이 유예가 그대로 종료되어 2026년 5월 10일부터 중과가 재개됐습니다. 재개된 중과세율은 2주택자의 경우 기본세율(6~45% 누진)에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가되고, 중과 대상 주택은 장기보유특별공제 적용도 함께 배제됩니다. 유예 기간 중이던 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급이 객관적으로 확인되면, 서울 강남·서초·송파·용산 4개구는 계약일로부터 4개월 이내, 그 외 지역은 6개월 이내에 잔금·등기를 마치는 조건으로 중과를 적용받지 않을 수 있었습니다.
여기에 더해, 이번에 발표될 세제개편안에서는 장기보유특별공제 자체를 단순 보유기간이 아니라 실제 거주기간 중심으로 재편하는 방안이 논의되고 있습니다. 이 방안은 2026년 4월 국회에 발의된 단계로, 아직 본회의 통과나 정부 확정 발표가 이뤄지지 않았습니다. 논의되는 방향은 실거주 기간이 긴 1세대 1주택자에게는 공제를 더 유리하게 주고, 반대로 보유만 하고 거주하지 않은 주택을 매도하는 경우에는 공제 혜택을 줄이는 쪽입니다. 즉 지금까지는 "얼마나 오래 가지고 있었나"가 기준이었다면, 앞으로는 "얼마나 실제로 거주했나"가 기준에 더해질 가능성이 있다는 뜻입니다. 다만 구체적인 공제율 조정폭이나 시행 시기는 세제개편안 발표를 확인해야 합니다.
직접 계산해봤다② — 중과 재개 전후, 양도세 얼마나 차이나나
조정대상지역 아파트를 보유기간 10년, 양도차익 3억원에 매도한다고 가정하고, 유예 기간(일반과세+장특공제 적용)과 중과 재개 후(장특공제 배제)를 비교해봤습니다. 장기보유특별공제는 보유 10년 기준 20%(연 2%)를 적용했고, 양도소득 기본공제 250만원을 반영했습니다. 세율은 국세청 양도소득세 기본세율표(3억원 이하 구간 38%, 누진공제 1,994만원)를 기준으로 계산했으며, 중과세율은 이 기본세율에 20%포인트·30%포인트를 더하는 방식으로 단순화했습니다.
| 구분 | 유예기간(~26.5.9) | 중과재개(26.5.10~) | 차액 |
|---|---|---|---|
| 2주택자(+20%p) | 약 7,031만원 | 약 15,261만원 | 약 8,230만원(+117%) |
| 3주택 이상(+30%p) | 약 7,031만원 | 약 18,236만원 | 약 11,205만원(+159%) |
※ 조정대상지역 소재, 양도차익 3억원, 보유기간 10년, 장특공제 20%(유예기간에만 적용)·기본공제 250만원 가정. 중과세율 적용 시 누진공제액을 기본세율표와 동일하게 유지한다고 가정한 단순 계산이며, 실제 산출세액 계산 방식은 국세청 홈택스 모의계산 또는 세무 전문가 확인이 정확합니다.
같은 물건, 같은 양도차익이라도 유예기간에 팔았느냐 중과 재개 후에 파느냐에 따라 세액이 2배 넘게 벌어질 수 있다는 걸 직접 계산해보고 나서야 체감했습니다. 장특공제가 배제되면서 과세표준 자체가 커지고, 여기에 중과세율까지 더해지는 이중 효과 때문입니다. 아래는 유예기간과 중과 재개 후의 핵심 차이를 정량적으로 비교한 표입니다.
| 구분 | 유예기간(~2026.5.9) | 중과재개(2026.5.10~) |
|---|---|---|
| 적용세율(2주택) | 기본세율(6~45%) | 기본세율+20%p |
| 적용세율(3주택 이상) | 기본세율(6~45%) | 기본세율+30%p |
| 장기보유특별공제 | 적용(최대 30%) | 배제(0%) |
| 잔금·등기 요건 | 계약금 증빙+지역별 기한(4~6개월) 충족 시 인정 | 해당 없음(원칙 복귀) |
제가 자료를 찾아보며 느낀 것
이번 주제를 조사하면서 가장 눈에 띈 건 다주택자와 실수요자 양쪽에서 나오는 상반된 목소리였습니다. 한쪽에서는 "다주택자 규제가 결국 임대인의 세 부담을 세입자에게 전가시켜 전월세 가격만 올리는 결과로 이어질 수 있다"는 우려가 언론 인터뷰를 통해 제기됐고, 실제로 "집 한 채 가진 국민과 은퇴자, 실수요자의 부담까지 함께 커질 수 있다"는 지적도 함께 나왔습니다. 다른 한쪽에서는 다주택 보유에 상응하는 부담을 요구하는 정책 방향이 이재명 대통령 발언을 통해 재확인됐고, 최근 논의는 다주택자뿐 아니라 "거주하지 않는 1주택자"까지 세 부담 강화 대상에 포함하는 쪽으로 확대되는 분위기라는 보도도 있었습니다. 시장 일각에서는 비율을 한 번에 급격히 올리기보다 단계적인 속도 조절이 필요하다는 의견도 나왔습니다.
제 생각엔 공정시장가액비율을 시행령만으로 조정할 수 있다는 점이 이번 논의의 핵심 변수인 것 같습니다. 국회 입법 없이도 빠르게 세부담을 바꿀 수 있다는 건 정책 추진 속도 면에서는 장점이지만, 반대로 시장 참여자 입장에서는 국회 심의처럼 예고 기간이 충분히 확보되지 않은 채 갑자기 세부담이 커질 수 있다는 뜻이기도 합니다. 아쉬운 점은 실거주 여부를 기준으로 세 부담을 나누겠다는 방향 자체는 합리적으로 들리지만, "실거주"를 어떻게 객관적으로 증빙할 것인지에 대한 구체적인 기준이 아직 뚜렷하게 제시되지 않았다는 부분입니다. 전입신고나 거주기간 서류만으로 판단하기 어려운 사례(직장 발령, 간병, 자녀 학업 등)가 실제로 적지 않은 만큼, 세부 기준이 나오기 전까지는 성급하게 매도·매수 계획을 세우기보다 발표 내용을 확인한 뒤 움직이는 게 안전해 보입니다.
- 상황: 조정대상지역 다주택자가 유예 종료 기한(2026년 5월 9일)에 맞춰 매도를 서두름.
- 착오: 계약금만 지급하면 되는 줄 알고 서울 4개구의 4개월 잔금·등기 기한을 챙기지 못한 사례가 보도됨.
- 결과: 기한을 넘겨 잔금·등기를 마치지 못하면 중과 유예 인정을 받지 못하고 중과세율이 그대로 적용됨.
- 교훈: 계약일뿐 아니라 지역별 잔금·등기 기한까지 함께 확인해야 유예 혜택을 온전히 받을 수 있음.
정리 — 발표 전 지금 확인해둘 것
지금 시점에서 확정된 사실은 조정대상지역 다주택자 양도세 중과가 2026년 5월 10일부터 이미 재개됐다는 것이고, 아직 거론·논의 단계인 것은 종부세 공정시장가액비율 80~100% 상향과 장기보유특별공제의 실거주기간 중심 개편입니다. 두 사안 모두 7월 말~8월 초 세법개정안 발표를 통해 구체적인 수치와 시행 시기가 공개될 예정이므로, 이 글의 계산표는 발표 전 예상 규모를 가늠해보는 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.
본인 주택의 공시가격과 보유 주택 수를 기준으로 한 정확한 세액은 국세청 홈택스 모의계산 서비스나 세무 전문가 상담을 통해 확인하는 것이 정확합니다. 발표 이후에는 기획재정부 보도자료와 국세청 안내를 통해 최종 확정된 내용을 다시 확인하시길 권합니다. 이 글은 특정 매도·매수 시점이나 절세 상품 가입을 권유하지 않으며, 개별 세부담 판단은 국세청·세무 전문가 확인을 통해 진행하시기 바랍니다.
인용 1차 출처:
· 기획재정부, 세법개정안 발표 예정 안내 — 기획재정부 홈페이지
· 국세청, 종합부동산세 세율·계산 흐름 안내 — 국세청 홈택스 종부세 세율 페이지
· 국세청, 양도소득세 기본세율 안내 — 국세청 홈택스 양도세 세율 페이지
· 국회예산정책처 추계자료(공정시장가액비율 80%·95% 상향 시 보유세 영향) 인용 보도 — 헤럴드경제 보도, 국회예산정책처 홈페이지
유의사항: 이 글에서 다룬 공정시장가액비율 80~100% 상향, 장기보유특별공제 실거주기간 개편은 2026년 7월 22일 기준 아직 확정 발표되지 않은 논의·거론 단계의 내용입니다. 계산표는 특정 가정(1세대1주택 공제 12억원, 조정대상지역 양도차익 3억원 등)에 기반한 단순 시뮬레이션이며, 농어촌특별세·세부담 상한·재산세 중복분 공제 등 세부 조정은 반영하지 않았습니다. 실제 세율·비율·시행 시기는 기획재정부 발표 이후 변동될 수 있으므로 반드시 공식 발표와 국세청 홈택스로 재확인하시기 바랍니다. 이 글은 투자·매도 타이밍을 권유하지 않으며, 개별 세무 판단은 국세청·세무 전문가 확인이 필요합니다.