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"10년 살면 최대 80%"라던 양도세 장기보유특별공제가 이제 "10년 살아야 최대 80%"로 바뀐다는 소식에 검색해보신 분들이 많을 것 같습니다. 보유만 오래 해도 받던 공제가 앞으로는 거주 기간이 없으면 받기 어려워진다는 이야기인데, 2026년 8월 기준으로 이 개편은 아직 국회를 통과하지 않은 정부 발표 단계이고, 시행되더라도 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 단계적으로 적용될 예정입니다.
제가 기획재정부 세제개편안 상세본과 관련 보도를 직접 대조해보니, 같은 '10년 보유'라도 그 기간 동안 실제로 몇 년을 살았느냐에 따라 공제율이 최대 32%포인트까지 벌어지는 구조였습니다. 이 글에서는 지금 이 개편안이 정확히 어느 단계에 있는지, 보유기준과 거주기준 공제율이 어떻게 다른지, 보유·거주 기간별로 공제액이 실제로 얼마나 갈리는지를 제가 계산한 표로 정리했습니다.
양도세 장특공제, 왜 거주기준으로 바뀌나
결론부터 말하면 정부가 '오래 보유'보다 '오래 거주'를 우대하는 방향으로 공제 구조 자체를 바꾸려는 것입니다.
기획재정부는 2026년 8월 3일 발표한 '2026년 세제개편안'에서 양도소득세 장기보유특별공제(양도차익에서 보유·거주 기간에 비례해 일정 비율을 빼주는 제도)를 자산 종류별로 나누기로 했습니다. 주택과 조합원입주권(재건축·재개발 조합원이 새 아파트를 받을 권리로, 세법상 주택에 준해 다뤄지는 권리)은 '장기거주소득공제'로, 토지·상가 같은 주택 외 자산은 '장기보유소득공제'로 이름과 계산 방식을 갈라놓는 것이 핵심입니다. 이 소식을 다룬 글들이 '장특공제가 없어진다'는 식으로 쓰는 경우가 많아 마치 공제 자체가 사라지는 것처럼 읽히기 쉬운데, 제가 원문을 직접 확인해보니 실제로는 최대 공제율 80%는 그대로 유지되고 그 계산 기준만 보유기간에서 거주기간으로 넘어가는 구조였습니다. 즉 '공제가 사라진다'가 아니라 '오래 살아야 그 공제를 다 받을 수 있게 조건이 바뀐다'가 더 정확한 표현입니다. 이 개편은 2026년 8월 3일 발표 이후 8월 4일부터 20일까지 입법예고를 거쳐 8월 27일 차관회의, 9월 1일 국무회의를 지나 9월 3일 이전 정기국회에 제출되는 일정이며, 12월 정기국회 본회의를 통과해야 비로소 법으로 확정됩니다. 지금(2026년 8월 기준) 시점에는 여전히 현행 기준(보유공제+거주공제 각 연 4%, 최대 80%)이 그대로 적용되고 있습니다. 매년 내는 종합부동산세와 달리 양도소득세는 집을 팔 때 딱 한 번만 내지만, 공제율이 시기에 따라 32%포인트까지 벌어질 수 있는 만큼 그 한 번의 세금 차이가 억 단위로 커질 수 있어 체감되는 지갑 영향은 오히려 보유세보다 클 수 있습니다.
2028개편 경과조치부터 확인해야 하는 이유
2028개편은 하루아침에 거주기간만 보는 구조로 가는 것이 아니라 1년짜리 경과조치를 거칩니다.
제가 세제개편안 상세본의 시행 일정을 표로 정리하며 확인한 바로는, 이 개편은 크게 세 시기로 나뉩니다. 2027년 12월 31일까지는 현행 그대로 보유공제 연 4%(최대 40%)와 거주공제 연 4%(최대 40%)를 합쳐 최대 80%를 받습니다. 2028년 한 해는 경과조치 구간으로, 보유공제율이 연 2%(최대 20%)로 줄어드는 대신 거주공제율이 연 6%(최대 60%)로 늘어나 합계는 여전히 최대 80%를 유지합니다. 그리고 2029년 이후부터는 보유기간에 따른 공제가 완전히 없어지고, 거주기간에 대해서만 연 8%씩 계산해 10년 이상 거주한 1세대1주택자에게 최대 80%가 적용됩니다. 여기서 헷갈리기 쉬운 부분이 하나 있는데, 시행령 사항인 일시적 2주택·매입임대·상생임대 특례는 이보다 앞선 2026년 10월 1일 양도분부터 먼저 적용된다는 점입니다. 장특공제 이원화·거주기준 전환 자체는 법률 사항이라 2028년 1월 1일 양도분부터이므로, 이 두 시행일을 뭉뚱그려 '10월부터 다 바뀐다'고 이해하면 안 됩니다. 아울러 개편안에는 10년 이상 거주하고 양도가액 30억원 이하인 1세대1주택자의 양도소득 기본공제를 기존 250만원에서 2,500만원으로 올리는 내용도 포함돼 있는데, 정확히 어느 시점부터 적용되는지는 정부 자료에 명확히 못박혀 있지 않아 추가 공고를 확인해야 하는 부분으로 남겨두겠습니다. 참고로 매입임대는 임대사업자로 등록한 주택을, 상생임대는 직전 계약보다 임대료를 5% 이내로 올려 재계약한 경우를 뜻하는데, 이런 특례 요건을 충족한 다주택자는 2026년 10월 1일 이후 양도분부터 먼저 혜택을 받게 됩니다.
보유기준 vs 거주기준 공제율표로 비교
같은 최대 80%라도 그 80%를 채우는 방법이 시기별로 완전히 다릅니다.
아래는 1세대1주택자(양도가액 기준 고가주택 비과세 초과분에 적용) 기준으로 시기별 공제율 구조를 나란히 정리한 표입니다.
| 항목 | 현행(~2027.12.31) | 2028년(경과조치) | 2029년 이후 |
|---|---|---|---|
| 보유기간 공제율(연) | 4%(최대 40%) | 2%(최대 20%) | 폐지 |
| 거주기간 공제율(연) | 4%(최대 40%) | 6%(최대 60%) | 8%(최대 80%) |
| 최대 합계 공제율 | 80%(보유10년+거주10년) | 80%(보유10년+거주10년) | 80%(거주10년) |
| 공제한도(고가주택) | 한도 없음 | 인별·물건별 20억원 | 인별·물건별 10억원 |
| 적용 대상 | 주택·조합원입주권 | 주택·조합원입주권 | 주택·조합원입주권 |
표를 만들며 눈에 띈 것은 보유기간 공제가 사라지는 자리를 거주기간 공제율 인상이 정확히 메꾸도록 설계돼 있다는 점입니다. 10년을 보유하고 10년을 그대로 거주한 사람이라면 시기와 무관하게 계속 최대 80%를 받습니다. 문제는 보유기간과 거주기간이 다른 사람, 즉 사서 한동안 세를 주다가 나중에 들어가 산 경우입니다. 이 경우 시기가 지날수록 불리해지는 구조라는 것을 다음 계산에서 직접 확인해보겠습니다. 참고로 토지·상가 등 주택 외 자산은 '장기보유소득공제'라는 새 이름을 얻을 뿐 기존 보유기간 기준 공제 방식(자산 종류에 따라 연 2~4%, 최대 30%대)이 그대로 유지되므로 이번 개편의 직접 영향권 밖입니다. 정부가 굳이 2028년이라는 1년짜리 경과구간을 끼워넣은 이유도, 세부담이 한꺼번에 급증하는 것을 막기 위한 완충장치로 보입니다. 이런 식의 단계적 이행은 앞서 종합부동산세 공정시장가액비율을 올릴 때도 비슷하게 쓰인 방식입니다.
제가 직접 계산해본 보유·거주 케이스별 공제액
보유기간은 똑같이 10년이어도 거주기간이 짧을수록 개편의 타격이 기하급수적으로 커집니다.
제가 보유 10년을 고정하고 거주기간만 10년·5년·2년으로 바꿔가며 세 가지 상황의 공제율을 직접 계산해봤습니다. 거주 2년은 1세대1주택 비과세를 받기 위한 최소 요건(2년 이상 거주)만 채운 경우를 가정한 것입니다.
| 케이스(보유10년 고정) | 현행 공제율 | 2028년 공제율 | 2029년 이후 공제율 | 총 변화 |
|---|---|---|---|---|
| A. 거주10년(쭉 실거주) | 40%+40%=80% | 20%+60%=80% | 0%+80%=80% | 변화 없음 |
| B. 거주5년(절반만 거주) | 40%+20%=60% | 20%+30%=50% | 0%+40%=40% | 20%p 감소 |
| C. 거주2년(최소요건만) | 40%+8%=48% | 20%+12%=32% | 0%+16%=16% | 32%p 감소 |
※ 1세대1주택 비과세 초과분(고가주택)에 적용되는 장기보유특별공제율만 계산한 것으로, 세율·기본공제·누진공제는 반영하지 않은 단순 비교입니다.
케이스C를 양도차익 4억원(비과세 초과 과세대상 차익 가정)에 그대로 적용해보면 차이가 더 뚜렷해집니다. 현행 기준으로는 4억원의 48%인 1억 9,200만원을 공제받아 과세표준이 2억 800만원으로 줄지만, 2029년 이후 기준으로는 16%인 6,400만원만 공제돼 과세표준이 3억 3,600만원까지 올라갑니다. 공제율 차이 32%포인트가 과세표준 1억 2,800만원 차이로 이어지는 것입니다. 다만 이 금액에 실제 적용되는 세율은 과세표준 구간별 누진세율이고 국회 심의 중 조정될 여지도 있어, 이 글에서 최종 세액까지 확정해 계산하지는 않았습니다. 정확한 세액은 홈택스 양도소득세 모의계산이나 세무 전문가 확인을 거치시는 것이 안전합니다.
원문 대조 - 언론 보도와 기획재정부 자료 차이
일부 기사 제목이 주는 인상과 달리 장특공제라는 제도 자체가 사라지는 것은 아닙니다.
'장특공제 역사 속으로', '보유공제 폐지' 같은 제목의 기사들을 여럿 찾아 읽었는데, 이 표현만 보면 마치 세금 혜택 자체가 없어지는 것으로 오해하기 쉽습니다. 그런데 제가 세제개편안 원문을 직접 대조해보니 없어지는 것은 '보유기간'이라는 계산 기준 하나이지, 최대 80%라는 공제 자체는 그대로 남아있었습니다. 거주기간만 채우면 지금과 똑같이 최대 80%까지 받을 수 있는 구조입니다. 다만 실거주를 하지 않고 보유만 오래 한 사람 입장에서는 사실상 공제가 크게 줄어드는 셈이니, '폐지'라는 표현이 완전히 틀린 것도 아닙니다. 정확히는 '보유 중심 공제가 거주 중심 공제로 대체된다'는 것이 원문에 더 가까운 설명입니다. 또 하나, 여러 글이 '2026년 10월부터 장특공제가 바뀐다'고 뭉뚱그려 쓰는 경우를 봤는데, 원문을 다시 짚어보니 10월 1일 시행은 일시적 2주택·매입임대·상생임대 관련 시행령 사항이고, 보유기준→거주기준 전환 자체는 법률 개정 사항이라 2028년 1월 1일 양도분부터입니다. 이 두 시행일을 섞어서 읽으면 실제보다 1년 넘게 이르게 적용된다고 착각할 수 있어 주의가 필요합니다. 또한 같은 세제개편안 안에 담긴 종합부동산세 실거주 공제(2027년 시행 예정)와 이번 양도세 장특공제(2028년 시행 예정)를 섞어서 설명하는 글도 여럿 봤는데, 두 제도 모두 '실거주 우대'라는 방향은 같지만 세목도 시행 시기도 다른 별개 조항이므로 원문에서 각각의 적용 시기를 따로 확인해야 혼선을 줄일 수 있습니다.
자료를 찾아보며 제가 느꼈던 점
실거주 없이 오래 보유만 한 사람일수록 이번 개편에 더 예민하게 반응하고 있었습니다.
관련 반응들을 찾아보니 가장 많이 나오는 걱정은 지방 발령이나 부모 봉양처럼 본인 의지와 무관하게 실거주를 못 하는 경우까지 똑같이 '비거주'로 묶여 공제가 확 줄어드는 것 아니냐는 불안이었습니다. 후기에서도 공통적으로 지적되는 부분은, 전세를 끼고 집을 산 뒤 나중에 들어가 살 계획이었던 실수요자들이 이번 개편으로 계획을 다시 짜야 한다는 목소리였습니다. 제 생각엔 정부가 '보유만으로 버티는 투자 수요'를 줄이려는 취지는 이해가 가지만, 그 과정에서 발령·간병처럼 불가피한 사유로 거주를 못 채운 실수요자를 어떻게 구제할지에 대한 설명이 아직 부족하다는 점은 아쉽습니다. 세제개편안 어디에도 이런 불가피한 비거주 사유에 대한 예외 규정이 뚜렷하게 보이지 않았기 때문입니다.
사례로 살펴본 것 — 실제로 겪은 일이 아니라, 이런 개편안을 다루며 흔히 나오는 상황을 재구성한 사례입니다.
상황 — 10년 전 집을 사서 세를 주다가 8년째 되던 해에 들어가 2년만 거주한 뒤 10년째에 양도하는 경우를 가정합니다(양도차익 4억원 가정).
결과 — 지금 기준으로는 48%(1억 9,200만원) 공제를 받지만, 2029년 이후 기준이 그대로 적용되면 16%(6,400만원)까지 줄어들 수 있습니다.
교훈 — 전세를 끼고 사둔 집에 나중에 들어갈 계획이 있다면, 입주 시점을 몇 년 당길지 여부가 세부담에 꽤 큰 차이를 만들 수 있어 보입니다. (※ 이 사례는 실제 겪은 것이 아니라 흔한 상황을 재구성한 것입니다.) 이런 불가피한 비거주 사유를 시행령이 어떻게 보완할지는 정기국회 심의 과정을 계속 지켜봐야 확인될 것 같습니다.
지금부터 무엇을 확인해야 할까
국회 통과 전이므로 지금 당장 매도·입주 계획을 바꿀 필요는 없습니다.
정리하면 이렇습니다. 첫째, 이 개편안은 2026년 8월 기준 아직 법이 아니라 정기국회 심의를 앞둔 정부안이고, 시행되더라도 2028년 1월 1일 양도분부터 경과조치를 거쳐 2029년 이후 완전히 거주기준으로 넘어갑니다. 둘째, 보유기간과 거주기간이 같은 사람은 영향이 거의 없지만, 보유기간에 비해 거주기간이 짧은 사람일수록 시기가 늦어질수록 공제율이 큰 폭으로 줄어드는 구조입니다. 셋째, 전세를 끼고 사둔 집에 나중에 들어가 살 계획이거나 반대로 실거주 중인 집을 세로 돌릴 계획이 있다면, 국회 심의와 시행령 확정 시점을 지켜보며 입주·전출 시점을 재점검할 필요가 있습니다. 넷째, 이 글의 계산표는 공제율 구조를 이해하기 위한 시뮬레이션이며, 개별 세대의 정확한 세액은 홈택스 모의계산이나 세무 전문가 확인을 거쳐 판단하시길 권합니다. 세율·시행 시기는 국회 심의 과정에서 바뀔 수 있으니, 지금은 '얼마 내는지'보다 '어떤 구조로 바뀌는지'를 먼저 이해해두는 편이 안전해 보입니다.
정보 기준일: 2026-08-30 (2026년 세제개편안은 국회 심의 전 정부안 단계이며, 세부 내용은 국회 처리 과정에서 변경될 수 있습니다)
참고 출처:
- 기획재정부 — 2026년 세제개편안 발표(보도·참고자료)
- 국회도서관 국가전략포털 — 2026년 세제개편안 상세본
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제95조(장기보유특별공제, 현행 규정)
세율·공제 기준은 국회 심의·시행령 제정 과정에서 달라질 수 있으니 최종 시행 전 국세청·기획재정부 공식 채널에서 다시 확인하시기 바랍니다.