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작년까지만 해도 종부세 1주택자 공제는 거주 여부와 상관없이 12억원 하나였는데, 이번 개편안에서는 실거주 14억원과 비거주 9억원으로 갈라진다는 소식에 검색부터 하고 오시는 분들이 많습니다. 2026년 8월 기준으로 이 개편안은 아직 국회를 통과하지 않은 정부 발표 단계이고, 시행되더라도 2027년 물건분부터 적용될 예정입니다.
제가 기획재정부 발표 자료와 관련 문답자료를 직접 찾아 대조해보니, 실거주 요건을 어떻게 충족하느냐에 따라 같은 공시가격의 집이라도 과세표준이 최대 두 배 가까이 벌어지는 구조였습니다. 이 글에서는 지금 이 개편안이 정확히 어느 단계에 있는지, 실거주와 비거주가 어떻게 갈리는지, 공시가격별로 과세표준이 실제로 얼마나 달라지는지를 제가 계산한 표로 정리했습니다.
종부세 1주택 14억공제, 지금 확정된 건가요
결론부터 말하면 아직 확정이 아니라 정기국회 심의를 앞둔 정부 개편안 단계입니다.
기획재정부는 2026년 8월 3일 '2026년 세제개편안'을 발표하면서 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 실거주 시 14억원, 비거주 시 9억원으로 나누는 방안을 내놓았습니다. 이 소식을 다룬 여러 글이 '확정 발표'라는 표현을 쓰고 있어 마치 내년부터 바로 14억원 공제를 받는 것처럼 읽히기 쉬운데, 제가 기획재정부 발표 자료와 실제 처리 절차를 직접 대조해보니 지금 단계는 그보다 훨씬 앞쪽에 있었습니다. 8월 3일 발표는 세제발전심의위원회(정부의 세법 개정안을 사전에 논의·조율하는 회의체)를 통과한 정부(안)이고, 8월 4일부터 20일까지 입법예고를 거쳐 8월 27일 차관회의, 9월 1일 국무회의를 지나 9월 3일 이전 정기국회에 제출되는 일정입니다. 여기서 끝이 아니라 12월 정기국회 본회의를 통과해야 비로소 법으로 확정됩니다. 즉 지금(2026년 8월 기준) 시점에는 여전히 현행 기준인 기본공제 12억원(거주 여부 무관)이 적용되고 있고, 실거주 14억원·비거주 9억원 구조는 국회 통과를 전제로 한 예정안입니다. 원문을 직접 확인한 결과 시행 시기도 '2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분'으로 명시돼 있어, 종부세 과세기준일(매년 6월 1일)을 기준으로 하면 2027년 6월 1일 보유분부터, 실제 고지서로는 2027년 12월분부터 처음 반영됩니다. 제 생각엔 올해 당장 세금이 바뀐다고 서둘러 계획을 짜기보다는, 국회 처리 상황을 한 번 더 확인하고 움직이는 편이 안전해 보입니다.
실거주요건 갈리는 기준, 14억과 9억 뭐가 다른가
실거주 요건의 세부 판정 기준은 아직 시행령에 위임된 미확정 사항입니다.
정부 발표 자료에는 '실거주 1주택'과 '비거주 1주택'이라는 용어만 나올 뿐, 몇 년을 살아야 실거주로 인정되는지, 전입신고만으로 충분한지 등 구체적인 판정 방법은 이번 세제개편안 문서에 담겨 있지 않았습니다. 제가 관련 문답자료까지 찾아봤지만 이 부분은 '시행령에서 별도로 정한다' 수준으로만 언급돼 있었고, 실제 조문은 정기국회 심의 이후 시행령 제정 단계에서 나올 것으로 보입니다. 여기서 기본공제란 종합부동산세 과세표준을 계산할 때 공시가격 합계에서 먼저 빼주는 금액을 말하는데, 이 금액이 클수록 과세표준이 줄어 세금 부담도 낮아집니다. 지금 확인할 수 있는 큰 틀은 이렇습니다. 실거주 1주택은 기본공제 14억원, 실제로 거주하지 않는 1주택(예: 지방 발령으로 다른 곳에 살면서 기존 집을 비워두거나 임대를 준 경우)은 9억원이 적용된다는 것, 그리고 과세 기준이 되는 공시가격 자체도 실거주는 14억원 초과, 비거주는 사실상 더 낮은 구간부터 과세 대상에 들어간다는 것입니다. 제가 관련 질문과 사례들을 찾아 종합해 보면, 상속이나 발령처럼 본인 의지와 무관하게 거주지가 갈리는 경우에 특히 혼란이 컸는데, 이런 예외 인정 여부도 아직 시행령을 봐야 알 수 있는 부분입니다. 아쉬운 점은 정부가 '실거주 중심 개편'이라는 방향만 먼저 발표하고, 정작 가장 궁금한 판정 기준은 뒤로 미뤄뒀다는 것입니다. 이 때문에 지금 단계에서 '나는 몇 억 공제다'라고 단정하기보다는, 시행령이 나온 뒤 본인의 거주 형태를 다시 대입해 확인하는 절차가 필요합니다.
시나리오별로 직접 계산해본 종부세 과세표준
공시가격이 같아도 실거주 여부에 따라 과세표준이 최대 두 배 가까이 벌어집니다.
제가 기획재정부 발표 수치(기본공제 12억원→실거주 14억원/비거주 9억원, 공정시장가액비율 60%→70%)를 그대로 적용해 세 가지 상황의 과세표준을 직접 계산해봤습니다. 여기서 과세표준이란 세율을 곱하기 직전 단계의 금액으로, 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 뒤 공정시장가액비율(정부가 매년 정하는 과세 반영 비율)을 곱해서 구합니다. 아래 표는 공시가격 13억원과 18억원인 1주택자를 놓고 개편 전과 개편안을 나란히 비교한 결과입니다.
| 사례 | 공시가격 · 거주여부 | 현행 과세표준(12억공제·60%) | 개편안 과세표준(70%) | 변화 |
|---|---|---|---|---|
| 사례A | 13억원 · 실거주 | 0.6억원 (13-12)×60% | 0원 (14억 이하 비과세) | 과세대상→면제 |
| 사례B | 18억원 · 실거주 | 3.6억원 (18-12)×60% | 2.8억원 (18-14)×70% | 약 22% 감소 |
| 사례C | 18억원 · 비거주 | 3.6억원 (18-12)×60% | 6.3억원 (18-9)×70% | 약 75% 증가 |
공시가격 13억원인 실거주 1주택자는 지금은 (13억-12억)×60%인 0.6억원이 과세표준이 되어 소액이나마 종부세를 내야 하지만, 개편안이 시행되면 14억원 공제 안에 들어가 과세표준이 0원, 즉 종부세 대상에서 아예 빠집니다. 공시가격 18억원인 실거주 1주택자는 과세표준이 3.6억원에서 2.8억원으로 줄어드는 반면, 같은 18억원이라도 비거주로 분류되면 3.6억원에서 6.3억원으로 오히려 불어납니다. 직접 숫자를 넣어보고 나서야 '실거주 요건'이라는 표현이 왜 이렇게 자주 강조되는지 체감이 됐습니다. 다만 이 표는 과세표준까지의 계산이고, 여기에 세율을 곱한 뒤 누진공제와 재산세 중복분 조정을 거쳐야 실제 고지세액이 나옵니다. 세율 구간은 국회 심의 과정에서 조정될 여지가 있어 이 글에서 임의로 세액까지 확정해 계산하지는 않았고, 정확한 세액은 시행령 확정 후 홈택스 종합부동산세 모의계산으로 개별 확인하시는 것이 안전합니다.
현행 제도와 개편안 한눈에 비교해보니
항목별로 나열해보면 실거주 우대와 비거주 페널티가 동시에 강화됩니다.
| 항목 | 현행(2026.8 기준) | 개편안(2027 시행 예정) |
|---|---|---|
| 과세 기준 공시가격 | 12억원 초과 | 실거주 14억원 초과 / 비거주 9억원 초과 |
| 실거주 1주택 기본공제 | 12억원 | 14억원 |
| 비거주 1주택 기본공제 | 12억원(거주요건 없음) | 9억원 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70% |
| 처리 단계(2026.8.29 기준) | - | 입법예고 완료, 국무회의·정기국회 제출 예정 |
| 최초 적용(예정) | - | 2027.6.1 과세기준일분 → 2027.12 고지 |
표로 정리하면서 제가 다시 확인한 점은 공정시장가액비율 인상(60%→70%)이 기본공제 인상 효과를 일부 상쇄한다는 것입니다. 실거주 1주택자도 공제액만 보면 유리해졌지만, 과세표준을 곱하는 비율 자체가 같이 올라가기 때문에 체감 감소폭은 공제액 차이(12억→14억)만큼 크지 않았습니다. 비거주 1주택자는 공제 축소와 비율 인상이 같은 방향으로 겹쳐 부담이 더 크게 늘어나는 구조였습니다. 항목을 나란히 놓고 보면 이번 개편은 '실거주자에게 얼마를 더 깎아주느냐'보다 '비거주·다주택에 얼마를 더 물리느냐'에 무게가 실려 있다는 인상을 받았습니다. 공정시장가액비율은 1주택자 기준으로는 70%가 적용되지만, 3주택 이상 보유자나 조정대상지역 주택 보유자는 2028년부터 80%까지 오르도록 설계돼 있어 다주택 쪽 부담이 한 단계 더 강화되는 구조입니다. 표의 '처리 단계' 줄에서 보듯 2026년 8월 29일 현재는 국무회의와 정기국회 제출을 앞둔 시점이라, 이 표의 개편안 칸 수치들도 국회 심의 결과에 따라 소폭 조정될 수 있다는 점을 감안하고 봐야 합니다.
자료를 찾아보며 제가 느꼈던 것들
실거주 전환을 서두르기보다 시행령 확정을 기다리자는 반응이 많았습니다.
관련 질문과 후기들을 찾아 읽어보니 가장 많이 나오는 걱정은 두 가지였습니다. 하나는 발령이나 부모 부양처럼 본인 뜻과 무관하게 다른 곳에 살아야 하는 경우까지 '비거주'로 묶여 9억원 공제만 받는 것 아니냐는 불안이었고, 다른 하나는 다주택자와 1주택자 기준이 헷갈린다는 점이었습니다. 후기에서도 공통적으로 지적되는 부분은 '실거주'라는 단어의 체감 무게와 실제 법적 판정 기준 사이에 괴리가 크다는 것이었습니다. 제 생각엔 이런 반응이 나오는 이유가 정부 발표가 '방향'과 '숫자'만 먼저 공개하고 '판정 절차'는 시행령으로 미뤄둔 순서 때문이라고 봅니다. 숫자(14억·9억)는 자극적이라 먼저 퍼지지만, 정작 내가 그 14억에 해당하는지 아닌지를 가를 기준은 아직 세상에 나오지 않은 것입니다.
사례로 살펴본 것 — 실제로 겪은 일이 아니라, 종부세 개편안을 다루며 흔히 나오는 상황을 재구성한 사례입니다.
상황 — 지방으로 발령받아 세종에서 거주하며 서울 아파트(공시가격 18억원)를 비워둔 경우를 가정합니다.
결과 — 지금 기준으로는 실거주 여부와 무관하게 3.6억원의 과세표준이 적용되지만, 개편안이 그대로 시행되면 비거주로 분류될 경우 과세표준이 6.3억원까지 늘어날 수 있습니다.
교훈 — 전근 기간이 길어질 것 같을 때는 임대차 계약 형태나 전입신고를 어떻게 유지할지 미리 따져보는 것이 실익이 있어 보입니다. (※ 이 사례는 실제 겪은 것이 아니라 흔한 상황을 재구성한 것입니다.)
아쉬운 점을 하나 더 말씀드리면, 정부 자료 어디에도 해외 파견이나 요양 같은 불가피한 비거주 사유에 대한 예외 규정 언급이 없었다는 것입니다. 이 부분이 시행령에서 어떻게 정리될지는 계속 지켜봐야 할 것 같습니다.
지금부터 무엇을 준비해야 할까
국회 통과 전이므로 지금 당장 등본이나 매매 계획을 바꿀 필요는 없습니다.
정리하면 이렇습니다. 첫째, 이 개편안은 2026년 8월 기준 아직 법이 아니라 정기국회 심의를 앞둔 정부안입니다. 국회 논의 과정에서 공제액이나 시행 시기가 바뀔 가능성을 열어둬야 합니다. 둘째, 실거주와 비거주를 가르는 구체적 판정 기준(거주 기간, 전입신고 요건 등)은 시행령에서 정해질 예정이므로 지금은 확정 지어 말할 수 없습니다. 셋째, 만약 실거주 여부에 따라 유불리가 크게 갈릴 것 같은 상황(발령, 부모 부양, 임대 등)이라면 시행령 발표 시점에 맞춰 본인의 거주 형태를 다시 점검할 필요가 있습니다. 넷째, 개별 세대의 정확한 세액은 이 글의 계산표만으로 판단하지 마시고 시행령 확정 후 홈택스 모의계산이나 세무 전문가 확인을 거치시길 권합니다. 세율·공제 기준이 국회 심의 중에 바뀔 수 있다는 점을 감안하면, 지금은 '얼마 낸다'를 계산하기보다 '어떤 구조로 바뀌는지'를 이해해두는 정도가 가장 안전한 대응이라고 생각합니다. 특히 실거주 요건 하나로 공제액이 5억원 가까이 벌어지는 구조인 만큼, 시행령 발표 일정만큼은 놓치지 않고 챙겨보시길 권합니다.
정보 기준일: 2026-08-29 (2026년 세제개편안은 국회 심의 전 정부안 단계이며, 세부 내용은 국회 처리 과정에서 변경될 수 있습니다)
참고 출처:
- 기획재정부 — 2026년 세제개편안 발표(보도·참고자료)
- 대한민국 정책브리핑 — 거주용 1주택, 시가 20억 원까지 종부세 과세 대상서 제외
세율·공제 기준은 국회 심의·시행령 제정 과정에서 달라질 수 있으니 최종 시행 전 국세청·기획재정부 공식 채널에서 다시 확인하시기 바랍니다.