종합부동산세를 포함한 부동산 보유세·거래세 개편안이 7월 말에서 8월 초 사이 발표될 예정입니다. 대통령실 정책실장이 지난 2026년 7월 10일 브리핑에서 재산세·종부세·양도소득세·취득세 등 세제 전반의 개선안을 검토 중이라고 밝힌 데 이어, 7월 19일 브리핑에서는 실거주 1주택이라도 초고가라면 보유세를 달리 볼 필요가 있다는 의견이 많다며 보유세 인상 가능성까지 시사했습니다. 아직 구체적인 세율·기준 금액은 확정되지 않았지만, 방향성만큼은 실거주자는 보호하고 초고가·비거주·다주택 보유자의 부담은 늘리는 쪽으로 잡혀 있습니다. 이 글에서는 현재 종부세가 어떻게 계산되는지부터 제가 직접 시뮬레이션해본 계산표, 그리고 발표 전(현행)과 개편 검토안을 비교한 표까지 정리해봤습니다.
보유세 개편안, 왜 하필 8월 초 발표로 예고됐나
정부는 재산세·종부세·양도세·취득세를 묶은 부동산 세제 개편안을 7월 말에서 8월 초 사이 발표할 예정입니다. 대통령실 정책실장은 2026년 7월 10일 브리핑에서 보유세를 비롯한 세제 전반에 대해 합리적인 개선 방안을 검토하고 있다고 밝혔고, 늦어도 8월 초까지는 최종안을 내놓겠다는 일정을 제시했습니다.
이어 7월 19일 브리핑에서는 한 발 더 나아간 언급이 나왔습니다. 실거주하는 집이 한 채뿐이라도 그 가격이 '초고가'라면 다른 주택과 달리 봐야 한다는 의견이 많다며, 초고가 1주택에 대한 보유세 인상 가능성을 시사한 것입니다. 다만 '초고가'를 가르는 구체적인 기준 금액은 7월 말 최종 결정될 예정이라고만 밝혀, 이 글을 쓰는 시점까지는 확정되지 않았습니다. 양도소득세와 관련해서는 비거주 주택에 대한 세부담을 강화하되, 곧바로 적용하기보다 일정 기간 유예를 두고 적정 매도 시기 이후 매도할 경우 부담이 높아지는 방식의 단계적 설계도 검토되고 있다고 언급됐습니다.
정리하면 이번 개편의 방향은 '몇 채를 보유했는가'보다 '얼마나 가치 있는 자산을 보유했는가'와 '실제로 거주하는가'를 과세 기준에 더 적극적으로 반영하겠다는 쪽입니다. 실거주 1주택자는 보호하되 초고가 주택, 비거주 주택, 다주택자의 보유세·거래세 부담은 늘리는 방향입니다. 다만 세율·기준금액·시행 시점 같은 실무적인 숫자는 전부 발표 이후에나 확인할 수 있으므로, 지금 시점에서는 방향성만 참고하고 구체적인 자금 계획은 8월 초 발표를 보고 세우는 것이 안전합니다.
이번 보유세 개편 논의는 앞서 시행된 레버리지 ETF 관련 규제 등 일련의 부동산·금융 대책에 이어 나온 후속 조치 성격으로도 다수 언론에서 다뤄지고 있습니다. 정부는 청와대에서 열린 부동산 정책 국민 대토론회를 통해 수렴한 의견을 최종안에 반영하겠다고 설명한 만큼, 8월 발표안은 지금까지 나온 브리핑 내용에서 세부적으로 더 다듬어질 가능성이 있습니다.
현재 종부세는 어떻게 계산되나 — 공정시장가액비율과 기본공제 구조
종부세는 공시가격 합산액에서 기본공제를 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 정하는 구조입니다. 매년 6월 1일을 과세기준일로 그날 보유한 주택을 기준으로 과세 대상이 정해지고, 국세청이 11월 중 고지서를 보내며, 실제 납부 기간은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다.
기본공제는 1세대 1주택자가 12억원, 2주택 이상 다주택자는 9억원입니다. 여기에 공정시장가액비율(주택 기준 60%)을 곱한 값이 과세표준이 되고, 이 과세표준에 구간별 누진세율을 적용해 최종 세액이 정해집니다. 1세대 1주택자에게는 고령자 공제와 장기보유 공제가 추가로 주어지는데, 두 공제를 합산하면 최대 80%까지 세액을 줄일 수 있습니다. 3주택 이상을 보유하는 등 일정 요건에 해당하면 과세표준 구간에 따라 더 높은 중과세율이 적용될 수 있는데, 정확한 구간별 세율은 개편 여부와 무관하게 원래도 복잡한 편이라 국세청 종합부동산세 세율 페이지에서 직접 확인하는 것을 권합니다.
한 가지 헷갈리기 쉬운 부분은 종부세와 재산세가 별개로 계산된다는 점입니다. 같은 주택이라도 재산세는 재산세대로, 종부세는 종부세대로 각각 산출한 뒤 이중과세 조정을 거쳐 합산하는 방식이라, '보유세'라는 하나의 세금이 있는 게 아니라 두 세금이 겹쳐서 부과되는 구조라고 이해하는 편이 정확합니다.
1세대 1주택자로 인정받으려면 원칙적으로 세대원 전원이 다른 주택을 보유하지 않아야 하지만, 부부가 공동명의로 1주택을 보유한 경우에는 별도 신청을 통해 1세대 1주택자 특례를 적용받아 12억원 기본공제와 세액공제를 그대로 받을 수 있다는 점도 실무에서 자주 확인되는 부분입니다. 또한 재산세에는 전년 대비 세부담이 일정 비율 이상 급등하지 않도록 제한하는 세부담 상한제가 있어, 공시가격이 크게 오른 해에도 재산세 인상폭이 일정 수준 안에서 조정되는 장치가 함께 작동합니다.
이런 세부 장치들은 이번 개편과 무관하게 원래도 존재하는 규정이지만, 8월 발표 이후 기본공제·세율 자체가 바뀌면 이 장치들이 적용되는 기준선도 함께 움직일 수 있습니다.
제가 직접 계산해봤다 — 공시가격별 과세표준, 1주택자와 다주택자 이렇게 다르다
과세표준만 놓고 보면 같은 공시가격이라도 1주택자와 다주택자의 부담 출발선이 꽤 다릅니다. 공정시장가액비율 60%와 기본공제(1주택 12억원·다주택 9억원)를 그대로 적용해 공시가격별 과세표준을 직접 계산해봤습니다.
| 공시가격 합산 | 1세대 1주택자 과세표준 | 다주택자 과세표준 |
|---|---|---|
| 15억원 | 1억 8,000만원 | 3억 6,000만원 |
| 20억원 | 4억 8,000만원 | 6억 6,000만원 |
| 30억원 | 10억 8,000만원 | 12억 6,000만원 |
| 50억원 | 22억 8,000만원 | 24억 6,000만원 |
※ 계산식: (공시가격 합산 − 기본공제) × 공정시장가액비율(60%). 1세대 1주택자 기본공제 12억원, 다주택자 기본공제 9억원을 적용했습니다. 실제 최종 세액은 이 과세표준에 구간별 누진세율을 곱하고 누진공제·세액공제(1세대 1주택자 고령자·장기보유 공제 등)를 반영해야 나오므로, 정확한 금액은 국세청 종합부동산세 세율표와 홈택스 계산기로 확인하시기 바랍니다.
표에서 보듯 같은 공시가격이라도 기본공제 차이(12억원 대 9억원) 때문에 다주택자의 과세표준이 항상 더 높게 잡힙니다. 공시가격 15억원 구간에서는 과세표준이 1억 8,000만원 대 3억 6,000만원으로 두 배 차이가 나고, 공시가격이 높아질수록 절대 차액도 함께 커집니다. 여기에 3주택 이상 등 요건에 해당하는 다주택자는 구간에 따라 더 높은 중과세율까지 적용될 수 있어, 과세표준 차이보다 최종 세액 차이가 더 크게 벌어지는 경우가 많습니다. 8월 발표될 개편안에서 초고가 1주택 기준이나 다주택자 세율이 조정되면, 이 표의 출발선 자체가 달라질 수 있다는 점도 함께 염두에 둬야 합니다.
발표 전(현행) vs 개편 검토안 — 무엇이 달라질 수 있나
아직 확정된 것은 없지만, 지금까지 나온 브리핑 내용만 정리해도 현행 제도와 검토 방향의 차이는 대략 가늠할 수 있습니다. 아래 표는 2026년 7월 19일 브리핑까지 공개된 내용을 기준으로 정리한 것이며, 실제 발표안은 이와 달라질 수 있습니다.
| 구분 | 현행(발표 전) | 개편 검토안(미확정) |
|---|---|---|
| 초고가 실거주 1주택 | 공시가격과 무관하게 1주택자 기본공제(12억원)·세액공제 동일 적용 | '초고가' 기준 신설해 보유세 상향 검토(기준 금액 7월 말 결정 예정) |
| 비거주·다주택 보유세 | 기본공제 9억원, 3주택 이상 등 요건 시 구간별 중과세율 | 비거주·다주택 보유세 추가 강화 방향(강화 폭·시점 미정) |
| 비거주 주택 양도소득세 | 보유·거주 기간에 따른 공제·세율 적용 | 적정 매도 시기 이후 매도 시 부담 상향, 초기엔 유예기간 두는 단계적 적용 검토 |
| 손질 범위 | 재산세·종부세·양도세·취득세 개별 운용 | 4개 세목을 보유·거래 단계까지 함께 손질하는 패키지 개편 검토 |
표에서 가장 눈에 띄는 대목은 '초고가 실거주 1주택'입니다. 지금까지는 1주택자라면 공시가격이 아무리 높아도 같은 기본공제·세액공제 체계를 적용받았는데, 개편 검토안에서는 이 원칙에 예외를 두는 방향이 논의되고 있습니다. 다만 '초고가'의 기준 금액이 얼마인지가 핵심인데, 이 부분은 이 글을 쓰는 시점까지 공개되지 않았습니다. 비거주·다주택자 쪽은 기존에도 상대적으로 불리한 구조였는데, 여기서 한 단계 더 강화하는 방향이라는 점은 여러 브리핑에서 일관되게 확인됩니다.
특히 거래세(양도세·취득세) 쪽은 보유세보다 손질 범위가 더 넓게 논의되고 있다는 점도 눈여겨볼 대목입니다. 취득세는 이번 브리핑에서 구체적으로 언급되지는 않았지만, 정부가 재산세·종부세·양도세·취득세를 묶어 '세제 전반'이라고 표현한 만큼 취득 단계까지 함께 조정될 가능성을 배제할 수 없습니다. 발표 전까지는 어느 세목이 실제로 바뀌고 어느 세목이 현행대로 유지될지 예단하기보다, 8월 초 발표 내용을 그대로 확인하는 편이 정확합니다.
제가 자료를 찾아보며 느낀 것 — 종부세를 둘러싼 흔한 오해들
제가 이번 개편안 관련 자료를 찾아보면서 가장 많이 마주친 오해는 공정시장가액비율을 '집값 전체에 매기는 세율'로 착각하는 경우였습니다. 실제로는 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액의 60%만 과세표준으로 잡히는 장치인데, 이 개념 자체가 생소하다 보니 관련 정보를 찾아보신 분들의 후기에서도 "세금이 집값의 몇 퍼센트냐"는 식으로 오해하는 사례가 공통적으로 지적됩니다.
두 번째로 흔한 혼란은 재산세와 종부세를 하나의 세금으로 여기는 것입니다. 저도 처음 두 세금의 계산 구조를 비교해보기 전에는 종부세 고지서에 재산세까지 포함된 최종 부담액이라고 생각했는데, 실제로는 재산세와 종부세가 각각 독립적으로 계산된 뒤 이중과세 조정을 거쳐 합산되는 구조였습니다. 세 번째로는 다주택자 기본공제가 9억원이라는 사실 자체를 모르는 경우가 많다는 점도 눈에 띄었습니다. 1주택자 공제(12억원)만 알고 있다가, 본인이나 가족 명의로 집을 한 채 더 사는 순간 공제 기준선이 3억원 낮아진다는 사실에 놀라는 경우가 후기에서 반복적으로 나타납니다.
제 생각엔 이런 오해가 반복되는 이유는 종부세 제도 자체가 여러 차례 개정되면서 계산 구조가 점점 복잡해졌기 때문이라고 봅니다. 아쉬운 점은 이번처럼 세제 개편이 논의되는 시기마다 매번 '어떻게 바뀔지 모른다'는 불확실성이 커져, 실거주 1주택자처럼 개편의 직접 대상이 아닌 사람들까지 막연한 불안을 느끼게 된다는 부분입니다. 발표 시점이 다가올수록 확인되지 않은 추측성 정보도 함께 늘어나는 만큼, 공식 발표 전까지는 확정되지 않은 숫자를 사실처럼 받아들이지 않는 것이 중요하다고 생각합니다.
- 상황: 2주택을 보유한 사람이 개편안 발표 전 매도 시점을 저울질하는 경우.
- 고민: 양도세 유예기간과 '적정 매도 시기' 기준이 아직 공개되지 않아, 지금 팔아야 할지 발표 이후로 미뤄야 할지 판단하기 어려움.
- 흔한 착오: 언론에 보도된 '방향성'만 보고 구체적인 세율·기준 금액까지 이미 정해진 것처럼 받아들이는 경우.
- 교훈: 브리핑에서 나온 내용은 검토 방향일 뿐, 실제 시행 여부·세율·시행 시점은 8월 초 공식 발표와 이후 세법 개정 절차를 거쳐야 확정된다는 점을 유의해야 함.
케이스로 보면 — 초고가 1주택자와 다주택자, 무엇이 다르게 움직이나
이번 개편은 대상에 따라 영향을 받는 방식 자체가 다르게 설계되고 있습니다. 예를 들어 공시가격 30억원짜리 집 한 채만 실거주로 보유한 경우, 현행 기준으로는 과세표준이 10억 8,000만원으로 계산돼 1주택자 세액공제(최대 80%)까지 받을 수 있지만, 개편 검토안에서 '초고가' 기준이 이 가격대를 포함하도록 정해진다면 세액공제 폭이 줄거나 별도의 상향된 세율 구간이 적용될 가능성이 있습니다.
반대로 공시가격 합산 20억원을 2주택으로 나눠 보유한 경우, 현재도 기본공제 9억원과 다주택자 세율 체계를 적용받아 1주택자보다 불리한데, 개편 검토안대로 비거주·다주택 보유세가 추가로 강화되면 두 세목(보유세·양도세)에서 동시에 부담이 늘어날 수 있습니다. 반면 실거주 1주택이면서 공시가격이 초고가 기준에 못 미치는 대다수 1주택자는 이번 개편의 직접적인 영향권 밖에 있을 가능성이 큽니다.
한 가지 더 살펴볼 사례는 공시가격 12억원 안팎으로 종부세 대상 여부 자체가 걸쳐 있는 1주택자입니다. 이런 경우는 애초에 현행 기본공제선 근처에 있어 종부세 과세 대상에 포함되는지 여부부터 갈리는데, 개편 검토안에서 초고가 기준이 별도로 신설되더라도 이 구간의 1주택자는 초고가 기준보다는 종부세 대상 여부 자체(기본공제 12억원)에 더 큰 영향을 받을 가능성이 높습니다. 즉 이번 개편은 공시가격 구간에 따라 '과세 대상이 되느냐 마느냐', '초고가로 분류돼 추가 부담을 지느냐', '다주택으로 이중 부담을 지느냐'라는 세 갈래로 영향을 받는 방식이 다르게 나타날 수 있습니다. 결국 이번 개편의 실제 체감은 '몇 채를 보유했는가'와 '얼마짜리 집인가'라는 두 축이 어디에 걸리는지에 따라 사람마다 크게 갈릴 것으로 보입니다.
정리 — 8월 발표까지 무엇을 확인해야 하나
지금 시점에서 확실한 것은 발표 시기(7월 말~8월 초)와 큰 방향(실거주자 보호, 초고가·비거주·다주택자 강화)뿐이며, 세율·기준 금액·시행 시점 같은 실무 숫자는 전부 발표 이후에 확인해야 합니다.
본인이 이번 개편의 영향권에 들 가능성이 있다면, 우선 현재 보유 주택의 공시가격과 보유 주택 수를 기준으로 이 글의 계산표처럼 현행 과세표준을 직접 확인해두는 것이 도움이 됩니다. 그런 다음 8월 초 발표되는 개편안에서 초고가 기준 금액, 다주택자 강화 폭, 양도세 유예기간 등 구체적인 숫자가 나오면 그것을 기준으로 다시 계산해보는 순서를 권합니다. 개별적인 세부담 규모나 절세 전략은 이 글만으로 단정할 수 없으므로, 실제 신고·납부를 앞두고 있다면 국세청 홈택스나 세무 전문가를 통해 개별 상황에 맞는 확인을 받으시기 바랍니다.
인용 1차 출처:
· 대통령실 정책실장 브리핑 보도, "보유세 등 세제 전반 합리적 개선안 검토중…7월말 8월초 발표" (경향신문)
· 대통령실 정책실장 브리핑 보도, "실거주 1채도 '초고가'는 달리 봐야, '기준 설정' 7월말 최종 결정" (경향신문)
· 국세청, 종합부동산세 세액 계산 흐름도
· 국세청, 종합부동산세 세율
· 기획재정부(세제 개편 소관 부처)
유의사항: 이 글에서 다룬 '개편 검토안'은 2026년 7월 19일 브리핑까지 공개된 방향성이며, 세율·기준 금액·시행 시점은 8월 초 공식 발표와 이후 세법 개정 절차에서 달라질 수 있습니다. 계산표는 현행 공정시장가액비율·기본공제를 적용한 과세표준 예시일 뿐 최종 세액이 아니며, 개별 세부담과 절세 판단은 반드시 국세청 홈택스 또는 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다. 이 글은 특정 매수·매도 시점이나 절세 상품을 권유하지 않습니다.