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2026년 8월 3일 기획재정부가 발표한 세제개편안(정부안)의 핵심은 종합부동산세 과세 기준을 '주택 수'에서 '주택가액과 실거주 여부'로 바꾸는 것입니다. 실거주 1주택자는 기본공제가 12억원에서 14억원으로 늘고, 반대로 비거주 1주택은 9억원으로 줄어들며, 양도소득세 장기보유특별공제도 2029년부터는 보유기간이 아니라 거주기간 중심으로 완전히 재편됩니다. 다만 이 내용은 아직 국회 심의를 거치지 않은 정부 발표안이라는 점을 먼저 짚어두고, 제가 원문 자료와 공시가 20억원 아파트를 기준으로 직접 계산해본 과세표준 차이, 그리고 발표 이후 커뮤니티에서 나온 반응까지 정리해봤습니다.
종부세 실거주공제, 12억에서 14억으로 오른다
실거주 1주택자의 종부세 기본공제는 2027년부터 12억원에서 14억원으로 오릅니다. 기획재정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에 따르면, 1세대 1주택자가 해당 주택에 실제로 거주하고 있다면 공시가격 기준 14억원까지는 종합부동산세 과세표준에서 빼줍니다. 여기서 과세표준이란 세율을 곱하기 직전, 각종 공제를 다 반영하고 남은 금액을 말합니다. 즉 공제금액이 클수록 과세표준이 작아지고, 세금도 그만큼 줄어드는 구조입니다. 다만 실거주 여부를 어떻게 확인할지는 아직 공식 지침이 나오지 않았는데, 발표 다음 날부터 부동산 커뮤니티에는 "공동명의인데 한 명만 실거주하면 어떻게 되느냐", "작년까지 거주하다 최근 전세를 준 경우는 비거주로 보느냐" 같은 질문이 쏟아졌습니다. 다만 이 부분은 아직 시행령 단계에서 구체화될 예정이라, 지금 시점에서 세부 기준을 단정하기는 이릅니다. 공정시장가액비율도 함께 오르는데, 이는 공시가격을 그대로 과세 기준으로 쓰지 않고 정부가 정한 일정 비율만 반영하도록 조정하는 장치로, 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자 기준 2027년부터 60%에서 70%로 단계적으로 인상됩니다. 공제금액은 늘었지만 공정시장가액비율도 함께 오르기 때문에, 집값이 계속 오르는 지역이라면 실거주자도 보유세 부담이 줄어들지 않을 수 있습니다. 예를 들어 공시가격이 15억원인 실거주 1주택이라면 종전에는 과세표준에 반영되는 초과분이 3억원이었지만, 개편안이 그대로 적용되면 초과분이 1억원으로 줄어 종부세 부담이 크게 가벼워지는 경우도 생깁니다.
다주택자 종부세는 어떻게 달라지나
다주택자와 비거주 1주택은 기본공제가 줄고 초고가 구간 세율은 크게 오릅니다. 비거주 1주택의 기본공제는 12억원에서 9억원으로 낮아지고, 다주택자는 이보다 더 낮은 별도 기준이 적용될 예정입니다. 2028년부터는 종부세 세율 체계 자체가 '주택 수' 기준에서 '주택가액' 기준으로 통합되는데, 이는 지금까지 2주택자·3주택자에게 별도로 매기던 중과세율 대신 보유 주택 수와 상관없이 전체 주택가액 합계에 따라 세율을 매기는 방식으로 바뀐다는 뜻입니다. 언론 보도를 종합하면 과세표준 6억원~12억원 구간은 세율이 1.0%에서 1.3%로, 12억원 초과~25억원 이하 구간은 1.3%에서 1.5% 안팎으로 오르는 방향이 유력하고, 공시가격 40억원을 넘는 초고가주택은 최고세율이 5.0%까지 올라 세 부담이 거의 두 배로 늘어난다는 분석이 나옵니다. 반면 20억원~40억원 구간은 오히려 소폭 낮아지거나 비슷한 수준을 유지할 수 있다는 보도도 있어, 구간별 체감 부담은 균일하지 않을 것으로 보입니다. 다만 이런 세율 구간과 인상 시점은 기사마다 조금씩 다르게 서술돼 있고, 아직 법 개정 전 정부안 단계이므로 국회 심의 과정에서 숫자가 바뀔 가능성을 열어둬야 합니다. 정확한 세율표는 정기국회 제출 이후 법안 원문으로 재확인하는 것이 안전합니다. 한편 정부는 다주택자에 대한 양도세 중과세율 적용을 한시적으로 완화하는 방안도 같은 날 함께 내놓았는데, 이는 매물 잠김 현상을 풀어 시장에 다주택 매물이 나오도록 유도하려는 목적으로 풀이됩니다. 종부세는 보유 단계에서 부담을 죄고 양도세 중과는 팔 때 부담을 낮춰주는 셈이라, 다주택자 입장에서는 '들고 있으면 세금이 늘고, 팔면 상대적으로 유리해지는' 신호로 읽힐 여지가 있습니다.
제가 직접 계산해본 공시가 20억 아파트 과세표준
공시가 20억원 아파트로 계산해보니 과세표준이 3억 5천만원 넘게 벌어졌습니다. 제가 직접 가정을 세워 계산해본 결과이니 실제 고지세액과는 차이가 있을 수 있다는 점을 먼저 밝힙니다. 계산 조건은 공시가격 20억원, 2027년 개편안 기준 공정시장가액비율 70%로 통일했습니다.
| 구분 | 기본공제(가정) | 과세표준 계산식 | 과세표준(가정) |
|---|---|---|---|
| 실거주 1주택 | 14억원 | (20억-14억)×70% | 4억 2,000만원 |
| 비거주 1주택 | 9억원 | (20억-9억)×70% | 7억 7,000만원 |
| 다주택(공제 6억원 가정) | 6억원 | (20억-6억)×70% | 9억 8,000만원 |
표에서 보듯 기본공제가 5억원(14억→9억) 차이 나면 과세표준은 3억 5,000만원 차이로 벌어지고, 여기에 누진세율까지 적용되면 최종 세액 차이는 이보다 더 커집니다. 누진세율이란 과세표준 구간이 올라갈수록 적용되는 세율도 함께 높아지는 방식을 말하는데, 과세표준이 큰 비거주·다주택 쪽은 더 높은 세율 구간에 걸릴 가능성이 커집니다. 이 계산은 재산세 중복분 공제, 세부담 상한 등 실제 종부세 산식에 들어가는 다른 요소는 반영하지 않은 단순 비교이므로, 본인의 정확한 예상 세액은 국세청 홈택스의 종합부동산세 계산 안내를 통해 확인하는 것이 정확합니다.
양도세 장기보유특별공제, 보유에서 거주 중심으로
양도세 장기보유특별공제는 2029년부터 보유공제가 사라지고 거주공제만 남습니다. 장기보유특별공제(장특공제)란 부동산을 팔 때 생기는 양도차익 중 일부를 보유·거주 기간에 따라 미리 빼주는 제도를 말합니다. 지금은 보유기간 연 4%(최대 40%)와 거주기간 연 4%(최대 40%)를 더해, 10년 이상 보유·거주한 1세대 1주택자는 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 개편안에 따르면 2027년까지는 이 구조가 그대로 유지되고, 2028년부터는 보유기간 공제율이 연 2%·최대 20%로 줄고 거주기간 공제율이 연 6%·최대 60%로 늘어나며 공제 한도도 20억원으로 새로 생깁니다. 2029년 이후에는 보유기간 공제가 아예 없어지고, 10년 이상 거주한 경우에만 연 8%·최대 80%의 거주공제만 적용되며 공제 한도는 10억원으로 더 낮아집니다. 쉽게 말해 '오래 갖고만 있어도' 받던 혜택이 점점 줄고, '실제로 오래 산' 경우에만 큰 공제를 주는 방향으로 바뀌는 셈입니다. 상가 등 주택이 아닌 부동산은 기존 방식대로 보유기간 기준 공제가 유지될 예정이어서, 제도 이름도 주택은 거주 중심, 비주택은 보유 중심으로 나뉘어 정리될 가능성이 있습니다. 예를 들어 양도차익이 5억원인 1세대 1주택자가 10년을 보유·거주했다면, 지금 기준으로는 최대 80% 공제를 적용받아 과세 대상 양도차익이 1억원으로 줄어듭니다. 그런데 2029년 이후에는 보유기간과 무관하게 거주기간만 따지기 때문에, 같은 10년이라도 실제 거주 기간이 짧았다면 공제율이 크게 낮아져 과세 대상 양도차익이 오히려 늘어날 수 있습니다.
현행과 개편안 종부세·양도세 비교표
현행과 개편안을 나란히 놓고 보니 실거주·비거주 격차가 뚜렷했습니다. 아래 두 표로 종부세 기본공제와 양도세 장특공제가 각각 어떻게 바뀌는지 정리했는데, 숫자만 봐도 실거주 여부에 따라 유불리가 갈리는 폭이 이번 개편의 핵심이라는 점이 한눈에 드러납니다.
| 구분 | 현행 기본공제 | 개편안(2027년~) |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 | 12억원 | 14억원 |
| 비거주 1주택 | 12억원 | 9억원 |
| 다주택자 | 9억원 | 9억원보다 낮은 별도 기준(세부 미정) |
| 구분 | ~2027년(현행) | 2028년 | 2029년~ |
|---|---|---|---|
| 보유공제 | 연4%·최대40% | 연2%·최대20% | 폐지 |
| 거주공제 | 연4%·최대40% | 연6%·최대60% | 연8%·최대80% |
| 공제 한도 | 없음 | 20억원 | 10억원 |
표로 정리하면 실거주자는 공제가 늘고 비거주·다주택은 공제가 줄어드는 방향성이 뚜렷합니다. 종부세는 '누가 실제로 사는가'를, 양도세는 '얼마나 오래 살았는가'를 각각 더 중요하게 보겠다는 것인데, 결국 두 제도 모두 실거주라는 하나의 축으로 수렴하는 모양새입니다. 이렇게 두 세목이 같은 방향을 보고 움직이는 것 자체는 앞으로의 세제 방향을 예측하기 쉽게 만든다는 점에서 나쁘지 않아 보입니다. 두 표를 함께 보면 종부세는 '보유 단계', 양도세는 '처분 단계'에서 각각 실거주자에게 유리하게, 비거주·단순 보유자에게는 불리하게 작동하도록 설계돼 있음을 알 수 있습니다. 예컨대 비거주 1주택자는 보유 중에는 종부세 기본공제가 3억원 줄고, 나중에 팔 때는 장특공제 혜택도 함께 줄어드는 이중 부담을 질 가능성이 있습니다. 반대로 실거주 1주택자는 보유 단계와 처분 단계 모두에서 혜택이 커지는 구조라, 두 표를 함께 읽을수록 '실거주'라는 조건 하나의 무게가 얼마나 커졌는지 체감됩니다.
제가 자료를 찾아보며 느낀 것
자료를 찾아보니 발표 하루 만에 비거주 판정 기준을 묻는 글이 쏟아졌습니다. 제가 여러 커뮤니티와 기사를 찾아보니, 국내 최대 부동산 커뮤니티인 '부동산 스터디'에는 발표 다음 날부터 "공동명의 비거주 1주택의 공제 범위는 어떻게 되느냐", "작년까지 거주하다 최근 전세를 준 경우 비거주로 보는지" 같은 실무적인 질문이 줄줄이 올라왔습니다. 후기에서도 공통적으로 지적되는 부분은 '비거주 기준이 뭐냐'는 것이었는데, 실거주 판정을 전입신고로 보는지 실제 거주일수로 보는지가 발표 자료만으로는 명확하지 않았기 때문입니다. 실거주 1주택자 사이에서도 불만이 나왔는데, 집값이 계속 오르는 상황에서는 기본공제가 12억에서 14억으로 늘어도 공시가격 상승분이 이를 앞질러 보유세 부담이 오히려 커질 수 있다는 우려였습니다. 시민단체인 참여연대는 이번 개편이 기대에 못 미친다며 종부세·양도세의 핵심 과세체계 정상화는 미루고 예외·특례만 늘렸다고 비판했고, 반대로 조세 강화에 부담을 느끼는 쪽에서는 '징벌적 과세'라는 표현까지 나왔습니다. 제 생각엔 이렇게 정반대 방향의 비판이 동시에 나온다는 것 자체가, 이번 개편안이 어느 한쪽도 완전히 만족시키지 못하는 절충안이라는 뜻으로 읽힙니다. 아쉬운 점을 비판적으로 짚자면, 다주택자 중과를 한시적으로 완화하는 방안과 종부세 체계를 강화하는 방향이 같은 날 함께 발표되면서 정책의 일관된 메시지가 다소 흐려진 느낌입니다. 언론 성향에 따라 이번 개편을 바라보는 시각도 크게 갈렸는데, 보수 성향 매체에서는 '징벌적 과세'라는 표현을, 진보 성향 매체에서는 '조세 형평성 제고'라는 표현을 각각 헤드라인에 내세운 점도 눈에 띄었습니다.
정리하며 확인해야 할 점
이 개편안은 아직 법이 아니라 국회 심의를 앞둔 정부 발표안입니다. 기획재정부는 입법예고를 거쳐 8월 27일 차관회의, 9월 1일 국무회의를 거친 뒤 9월 3일 이전에 정기국회에 개정안을 제출할 예정입니다. 즉 지금까지 정리한 기본공제·세율·장특공제 숫자는 모두 정부안 단계이고, 국회 심의 과정에서 세율 구간이나 시행 시기가 바뀔 가능성이 있습니다. 이번 자료를 정리하면서 가장 신경 쓴 부분은 '확정된 것'과 '아직 정부안인 것'을 섞어 쓰지 않는 것이었는데, 실제로 실거주·비거주 판정 기준처럼 시행령에 위임된 세부 내용은 지금 단정할 수 없는 영역입니다. 본인이 1주택자인지 다주택자인지, 실거주 여부를 어떻게 인정받을 수 있는지처럼 개별적인 세액 판단이 필요한 부분은 국세청이나 세무 전문가를 통해 별도로 확인하는 것이 안전하며, 이 글의 계산 예시를 본인 상황에 그대로 대입해 최종 세액을 단정해서는 안 됩니다. 이후 정기국회 제출안이 공개되면 구체적인 조문과 시행령 기준을 다시 확인해볼 만합니다. 특히 다주택자나 비거주 1주택자에 해당한다면, 매도나 임대 전환 같은 의사결정을 서두르기보다는 정기국회 제출안과 시행령 초안까지 확인한 뒤 판단하는 편이 안전합니다. 같은 제도라도 적용 연도를 헷갈리면 완전히 다른 결론이 나올 수 있다는 점도 함께 유의할 만합니다.
📝 정보 메모
정보 기준일: 2026-08-07 (발표일 2026-08-03 자료 기준 종합)
1차 출처: 기획재정부, 국세청 홈택스, 국세청
세율·공제금액·시행 시기는 국회 심의 과정에서 변동될 수 있으니, 정기국회 제출안이 공개되면 반드시 공식 채널로 재확인하시기 바랍니다.