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2026년 10월 기준으로, 올해 하반기 부동산 세제 뉴스 중 가장 혼란스러웠던 대목은 종합부동산세 비거주 1주택자 공제입니다. 8월 3일 발표 당시엔 기본공제를 12억원에서 9억원으로 낮춘다고 했는데, 한 달도 안 돼 9월 1일 국무회의에서 다시 12억원으로 되돌려 9월 3일 국회에 제출됐습니다. 결과적으로 비거주 1주택자는 공제가 그대로입니다. 반면 실거주 1주택자 공제는 12억원에서 14억원으로 늘었고, 다주택자 양도소득세 중과는 2027~2028년 두 해 동안 한시적으로 낮아집니다. 제가 8월 발표 자료와 9월 확정 자료를 나란히 놓고 비교해본 결과를 정리했습니다.
종부세 비거주공제, 9억 아닌 12억으로 결론났습니다
비거주 1주택자의 종부세 기본공제는 9억원이 아니라 현행과 같은 12억원으로 확정됐습니다. 종합부동산세(종부세)란 일정 기준을 넘는 주택·토지를 보유한 사람에게 정부가 매년 추가로 부과하는 국세로, 흔히 종부세라 줄여 부릅니다. 지난 8월 3일 재정경제부가 발표한 2026년 세제개편안 초안에는 1세대 1주택자 중 실제로 그 집에 살지 않는 '비거주 1주택자'의 기본공제를 12억원에서 9억원으로 낮춘다는 내용이 들어 있었습니다. 그런데 이 방안은 발표 29일 만인 9월 1일 국무회의에서 다시 12억원으로 원상 복구됐고, 이 내용 그대로 9월 3일 국회에 제출됐습니다. 즉 비거주 1주택자 입장에서는 올해 초와 비교해 달라지는 것이 없습니다. 반면 실제로 그 집에 거주하는 1세대 1주택자의 기본공제는 12억원에서 14억원으로 늘어난 채 그대로 확정됐고, 부부가 공동명의로 비거주 주택을 가진 경우 1인당 공제가 4억원에서 6억원으로 올라 두 사람을 합치면 12억원 수준이 됩니다. 2주택 이상 다주택자는 기본공제 4억원에, 전체 보유주택 중 실제 거주 비중에 따라 최대 5억원을 추가로 공제받아 최대 9억원까지 공제가 가능합니다. 이 개정은 2027년 납세의무 성립분, 즉 2027년 6월 1일 기준 보유 현황부터 적용됩니다. 참고로 이번 개정은 2027년 납세의무 성립분부터 적용되므로, 올해(2026년) 11월에 고지되는 종부세에는 영향이 없습니다. 종부세는 매년 6월 1일 보유 현황을 기준으로 11월에 고지서가 나가고 12월 1일부터 15일까지 납부하는 구조여서, 2027년 개정분은 2027년 하반기 고지서부터 체감하게 됩니다.
8월 발표안과 9월 확정안, 원문 대조로 확인한 차이
검색되는 기사 다수가 여전히 '비거주 1주택 9억 축소'라는 8월 발표 내용을 담고 있습니다. 재정경제부가 운영하는 정부 공식 발표 자료와 정부 정책 브리핑 — 2026년 세제개편안 정부안 확정 보도자료를 직접 대조해보니, 8월 3일 발표본과 9월 1일 국무회의 확정본 사이에 적지 않은 차이가 있었습니다. 가장 큰 차이는 앞서 설명한 비거주 1주택자 공제(9억→12억 환원)이고, 두 번째는 종부세 세부담상한입니다. 세부담상한이란 전년도보다 세금이 한꺼번에 너무 많이 오르지 않도록 증가 폭을 일정 비율로 묶어두는 장치인데, 8월 발표안은 이 상한을 150%에서 200%로 올려 세금이 더 빨리 늘어날 수 있게 할 계획이었습니다. 이 역시 여론 반발에 부딪혀 9월 1일 국무회의에서 현행 150% 그대로 유지하는 것으로 수정됐습니다. 저도 처음엔 '비거주 1주택자 공제 9억 축소'라는 8월 기사 제목만 보고 그대로 믿었는데, 재정경제부와 정부 정책 브리핑에 올라온 9월 1일자 보도자료 원문을 직접 확인하고서야 그 내용이 철회된 사실을 알았습니다. 반대로 다주택자 양도소득세 중과완화와 1세대 1주택 실거주자의 14억원 공제는 8월 발표안 그대로 9월 확정안에도 유지돼, 모든 항목이 바뀐 건 아니라는 점도 함께 확인했습니다. 이처럼 발표 시점과 확정 시점의 내용이 달라진 사례는 이번이 처음이 아닙니다. 시민단체 일부는 '발표 한 달 만에 정책이 후퇴해 시장 불확실성을 키웠다'고 비판했고, 여당 내에서도 세수 확보와 여론 반발 사이에서 기준을 다시 조정해야 했다는 평가가 나옵니다. 다만 중요한 건 지금 국회에 제출된 안이 '현재 기준'이라는 점이고, 정기국회 심의 과정에서 야당 요구로 또 한 번 수정될 가능성도 남아 있다는 점입니다.
주택 수·거주 여부별 종부세 과세표준 비교표
같은 공시가 13억원 1주택이라도 실거주냐 아니냐에 따라 세 부담이 크게 갈립니다. 종부세는 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율(공시가격 중 실제로 세금을 매길 때 반영하는 비율로, 현재 주택분은 60%가 적용됩니다)을 곱해 과세표준을 구하고, 여기에 세율을 적용합니다. 아래 표는 공정시장가액비율 60%만 적용하고 다른 공제·감면은 없다고 가정한 단순 비교이며, 실제 고지서 금액과는 다를 수 있습니다.
| 구분 | 공시가격(가정) | 적용 기본공제 | 과세표준 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 1주택 실거주 | 13억원 | 14억원(2027~) | 0원(비과세) | 종전 12억 기준 0.6억에서 비과세로 전환 |
| 1주택 비거주 | 13억원 | 12억원(현행 유지) | 0.6억원 | 8월안 9억 적용 시 2.4억으로 4배 늘었을 구간, 철회로 현행 유지 |
| 2주택(다주택) | 20억원(합산) | 6.5억원(기본4억+거주비중50%×5억) | 8.1억원 | 실거주 비중이 높을수록 추가공제가 커짐 |
직접 계산기를 두드려보니 공시가 13억 1주택자는 공제가 2억 늘어난 것만으로 과세표준이 0원까지 떨어지는 구간이었는데, 반대로 비거주 1주택자는 8월안이 그대로 시행됐다면 같은 공시가에서 과세표준이 4배로 뛸 뻔한 구간이었다는 것도 이번에 계산해보고서야 알았습니다. 다주택자는 기본공제가 1주택자보다 작은 대신 실거주 비중에 따라 추가공제를 더 받을 수 있어, 보유 주택 중 실제로 거주하는 집의 비중을 높이는 쪼갤 수 없는 구조적 요인이 세 부담에 그대로 반영됩니다. 공시가 13억원은 공시가 현실화율을 고려하면 시가로는 대략 18억~20억원대 아파트에 해당하는 경우가 많다고 알려져 있는데, 지역·단지별 현실화율 차이가 커서 정확한 시가 환산은 개별 단지 공시가격 열람으로 확인해야 합니다.
다주택양도세 중과완화, 2027~2028년 한시로 적용되는 구조
다주택양도세 중과완화는 2027년과 2028년 두 해에 한해 세율을 단계적으로 낮춥니다. 조정대상지역(집값이 단기간에 많이 오르거나 투기 수요가 몰릴 위험이 커 정부가 별도로 지정해 대출·세금 규제를 더 강하게 적용하는 지역)에 있는 주택을 다주택자가 팔 때는 기본세율에 추가 세율(중과세율)을 더하는데, 2026년 5월 9일까지 1년간 유예됐던 이 중과가 5월 10일부터 다시 본격 적용되면서 다주택자들의 매도 부담이 커진 상태였습니다. 이번 개편으로 2027년에는 2주택자에게 기본세율+5%포인트, 3주택 이상자에게 기본세율+10%포인트만 더해지고, 2028년에는 각각 +10%포인트, +15%포인트로 올라간 뒤, 완화가 끝나는 2029년부터는 원래 수준인 +20%포인트, +30%포인트로 돌아갑니다. 특히 올해(2026년) 5월 10일 이후 이미 집을 판 다주택자도 완화된 세율을 소급 적용받을 수 있다는 점이 눈에 띄는 대목입니다. 또한 양도소득세의 장기보유특별공제(집을 오래 보유할수록 양도차익의 일정 비율을 깎아주는 제도)는 2028년부터 보유기간이 아니라 실제 거주기간 중심으로 개편되며, 2027년까지는 1년의 유예기간을 두어 현행 방식이 그대로 유지됩니다.
| 적용 연도 | 2주택자 추가세율 | 3주택 이상 추가세율 | 양도차익 2억원 가정 세금(2주택, 기본세율 38% 가정) |
|---|---|---|---|
| 2026년(현행, 5/10부터 본격중과) | +20%p | +30%p | 약 1.16억원(58%) |
| 2027년(한시완화) | +5%p | +10%p | 약 0.86억원(43%) |
| 2028년(한시완화) | +10%p | +15%p | 약 0.96억원(48%) |
| 2029년 이후(완화 종료, 현행 복귀) | +20%p | +30%p | 약 1.16억원(58%) |
위 표는 장기보유특별공제·기본공제 등 다른 감면 사항을 전혀 반영하지 않은 단순 비교이며, 지방소득세(양도세의 10%)도 별도입니다. 실제 양도세는 보유기간·거주기간·다른 공제 여부에 따라 크게 달라지므로 참고용으로만 봐야 합니다.
조사하며 느낀 점 — 제가 직접 계산해보고 헷갈렸던 지점
8월 발표와 9월 확정 내용을 나란히 비교해보면서 가장 헷갈렸던 건 어느 자료가 '최신' 정보인지 구분하는 일이었습니다. 포털에서 종부세·양도세 개편을 검색하면 8월 초에 쓰인 글과 9월 이후에 수정된 글이 뒤섞여 나오는데, 날짜를 꼼꼼히 보지 않으면 철회된 9억 공제안을 여전히 확정된 내용처럼 받아들이기 쉬웠습니다. 실제로 관련 커뮤니티 글과 질문 게시판을 살펴봐도, 비거주 1주택자 공제가 결국 12억으로 유지됐다는 사실을 모른 채 9억 기준으로 걱정하는 글이 꽤 있었습니다. 제 생각엔 이렇게 한 달 사이 공제 기준이 두 번 바뀐 것 자체가, 실거주자보다 비거주 1주택자·다주택자 당사자들에게 더 큰 혼란을 줬다고 봅니다. 아쉬운 점은 세부담상한처럼 중요한 수치까지 발표안과 확정안이 달라졌는데, 정부 보도자료 어디에도 두 안을 한 번에 나란히 비교해주는 표가 없었다는 점입니다. 저도 직접 8월 자료와 9월 자료를 각각 찾아 나란히 놓고 대조해야 했습니다. 다주택자 양도세 중과완화에 대해서도, 완화 기간이 끝나는 2029년부터 세율이 그대로 복귀한다는 점을 놓치고 '중과가 아예 없어진다'고 오해하는 경우가 적지 않아 보였는데, 2027~2028년 한시 조치라는 점은 꼭 짚어야 할 부분이라고 생각합니다.
사례로 보는 세부담 변화
발표안과 확정안의 차이를 구체적인 가정 사례로 보면 체감이 더 쉽습니다. 앞서 설명한 종부세 비거주 1주택 공제 변화를 가정 사례로 풀어보면, 숫자만 봤을 때보다 훨씬 와닿습니다. 종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 보유 현황을 따지기 때문에, 발표 시점과 실제 적용 시점 사이에 제도가 또 바뀔 수 있다는 점까지 염두에 두고 사례를 봐야 합니다. 아래는 실제 누군가의 사례가 아니라, 공시가격과 거주 여부를 가정해 구성한 예시입니다. 같은 논리를 다주택자에게 적용하면, 보유 주택 수가 같아도 실거주 비중이 조금만 달라져도 추가공제 금액이 눈에 띄게 벌어질 수 있습니다.
종부세·양도세 개편, 국회 통과 전 확인할 체크리스트
이 개편안은 아직 국회 심의 중이라 세부 수치가 추가로 바뀔 수 있습니다. 첫째, 본인이 실거주 1주택자인지 비거주 1주택자인지부터 확인해야 합니다. 실거주자는 공제가 14억원으로 늘어나 세 부담이 줄어들 가능성이 크지만, 비거주자는 공제가 그대로이므로 기존 계산과 달라질 게 없습니다. 둘째, 다주택자라면 보유 주택의 실거주 비중에 따라 추가공제(최대 5억원)가 달라지므로 본인 상황에 맞춰 따져봐야 하고, 집을 팔 계획이 있다면 중과완화가 적용되는 2027~2028년 중 매도 시점을 저울질해볼 수 있습니다. 셋째, 보유 주택이 조정대상지역에 속하는지에 따라 양도세 중과 여부 자체가 갈리므로 국세청 홈택스나 국토교통부 공고로 지역을 다시 확인하는 게 안전합니다. 넷째, 이 개편안은 정기국회 심의 일정에 따라 연말까지 추가로 수정될 수 있으므로, 실제 적용 시점이 가까워지는 2026년 말~2027년 초에 재정경제부나 국세청 공지를 다시 확인하는 습관이 필요합니다. 특히 비거주 1주택자처럼 이미 한 번 공제 기준이 바뀌었다가 되돌아온 항목은, 국회 통과 전까지 '확정'이라는 표현을 쓰기 조심스러운 영역이라는 점도 함께 기억해두면 좋습니다. 국세청 홈택스에는 종부세·양도세 모의계산 서비스가 있어 본인의 공시가격과 보유 현황을 입력해 대략적인 세액을 가늠해볼 수 있으니, 개편안이 최종 통과된 뒤 이 서비스로 다시 확인해보는 것도 방법입니다. 다만 이 글에서 다룬 수치는 2026년 9월 3일 국회 제출 기준이며, 개별 세액 판단은 국세청 홈택스 모의계산이나 세무 전문가 확인을 통해 최종 확인하시기 바랍니다.
정보 기준일: 2026-10-13
참고 출처:
- 재정경제부
- 정부 정책 브리핑 — 2026년 세제개편안 정부안 확정 보도자료(2026-09-01)
- 국세청
- 국세청 홈택스
본문의 종부세 기본공제·세부담상한·양도세 중과완화 수치는 2026년 9월 3일 국회에 제출된 정부안을 기준으로 했으며, 국회 심의 과정에서 추가로 변경될 수 있습니다. 세율·공제액·기한은 변동될 수 있으니 공식 채널에서 다시 확인하시고, 개별 세액은 국세청 홈택스 모의계산과 세무 전문가 확인을 권합니다.