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2026년 8월 기준으로 정부가 종합부동산세(종부세) 1세대1주택자 기본공제를 실거주 14억원, 비거주 9억원으로 갈라 조정하는 개편안을 확정했습니다. "공시가 20억이면 이제 종부세를 안 내도 되나"라는 질문이 많은데, 결론부터 말하면 절반만 맞습니다. 실거주자는 공시가격 14억원(시가 약 20억원 상당)까지 비과세로 바뀌지만, 그보다 비싼 집이라면 여전히 세금을 내고, 실거주가 아닌 1주택자는 오히려 부담이 커집니다. 게다가 이 개편안은 아직 국회를 통과하지 않았습니다. 아래에서 기본공제 구조부터 공시가 구간별 세부담 변화, 그리고 국회에서 벌어지고 있는 이견까지 순서대로 정리했습니다.
공시가 20억이 아니라 14억이 실거주 비과세 기준입니다
1세대1주택 실거주자는 공시가격 14억원까지 종부세를 내지 않게 되는 것이지, 시가 20억원이 기준선인 것은 아닙니다. 두 숫자가 섞여 쓰이는 이유는 공시가격현실화율 때문입니다. 공시가격현실화율이란 국토교통부가 매기는 공시가격이 실제 시세를 얼마나 반영하는지 나타내는 비율로, 통상 시세의 60~80% 수준에서 정해집니다. 이 비율을 대략 70% 안팎으로 두면 공시가격 14억원짜리 주택의 시세가 약 20억원 정도가 된다는 계산이 나와서 언론이 "시가 20억까지 비과세"라고 풀어 쓰는 것입니다. 하지만 법령상 과세 기준은 어디까지나 공시가격 14억원이고, 같은 시세라도 단지·지역에 따라 공시가격현실화율이 달라 실제로는 시가 20억원보다 낮거나 높은 집도 이 기준을 넘거나 못 넘을 수 있습니다. 제가 자료를 찾아보며 가장 헷갈렸던 부분은 '시가 20억'과 '공시가 14억'을 같은 말처럼 섞어 쓰는 기사가 많았다는 점입니다. 내 집이 기준을 넘는지 궁금하다면 시세가 아니라 국토교통부가 공시하는 공시가격을 직접 확인하는 것이 정확합니다. 참고로 1세대1주택자 기본공제는 2021년 이전 9억원이었다가 2022년 12억원으로 한 차례 올랐고, 이번 개편안에서 실거주자 기준으로 다시 14억원까지 올라가는 것이어서 최근 몇 년 사이 세 번째 조정입니다. 공시가격은 매년 4월 말 국토교통부가 공동주택·단독주택별로 결정·공시하며, 정부24나 부동산공시가격알리미 사이트에서 주소만 입력하면 무료로 조회할 수 있습니다. 종부세 과세 여부를 미리 가늠해보고 싶다면 매년 새로 공시되는 값을 기준으로 다시 확인해야 한다는 점도 함께 기억해두면 좋습니다.
종부세 완화안 핵심, 실거주 14억기준으로 상향됩니다
정부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회(정부의 세법 개정안을 심의·확정하는 회의체)를 열어 「2026년 세제개편안」을 확정 발표했습니다. 핵심은 종부세를 매길 때 먼저 빼주는 기본공제 금액을 손보는 것입니다. 기본공제란 공시가격 합계에서 일정 금액을 먼저 제외해주고, 그 초과분에만 세금을 매기는 장치입니다. 현재는 1세대1주택자라면 실거주 여부와 무관하게 기본공제 12억원이 똑같이 적용됩니다. 개정안은 이를 실거주자 14억원, 비거주자 9억원으로 갈라 5억원 차이를 두는 방식입니다. 여기에 공정시장가액비율도 손을 댑니다. 공정시장가액비율이란 공시가격 전체가 아니라 그중 일정 비율만 실제 과세표준(세금을 매기는 기준 금액)으로 잡아주는 장치로, 이 비율이 높아질수록 같은 공시가격이라도 과세표준이 커집니다. 현행 60%에서 2027년 70%로, 3주택 이상이거나 조정대상지역 주택은 2028년부터 80%까지 올라갑니다. 세율도 손질 대상입니다. 현재 1세대1주택자 세율은 과세표준 구간별로 0.5~2.7% 수준인데, 개편안은 2027년 중간 단계로 0.5~3.5%를 우선 적용하고 2028년부터 주택 수와 무관하게 가액 기준으로 세율 체계를 일원화할 예정입니다. 자세한 내용은 기획재정부 공식 발표 자료를 참고하는 것이 정확합니다. 다만 '실거주'를 어떻게 판정할지—전입신고 여부만 볼지, 실제 거주 기간까지 따질지—에 대한 세부 기준은 아직 공개된 발표 자료에 구체적으로 담기지 않았습니다. 이 부분은 시행령이 마련되는 단계에서 더 명확해질 가능성이 큽니다.
실거주공제와 비거주 공제는 이렇게 갈립니다
같은 1주택자라도 실거주 여부에 따라 기본공제가 14억원과 9억원, 5억원 차이가 나도록 설계된 것이 이번 개편안의 가장 논쟁적인 지점입니다. 항목별로 현행과 개정안을 나란히 정리하면 아래와 같습니다.
| 구분 | 현행(2026년) | 개정안 · 실거주 1주택 | 개정안 · 비거주 1주택 |
|---|---|---|---|
| 기본공제 | 12억원(공통) | 14억원 | 9억원 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70%(2027년~) | 70%(2027년~) |
| 세율(1주택 기준) | 0.5~2.7% | 0.5~3.5%(2027 중간단계) | 0.5~3.5%(2027 중간단계) |
| 시행(예정) | - | 2027년 1월 1일 성립분부터(국회 통과 시) | |
| 확정 여부 | 시행 중 | 미확정 — 정기국회 심의 필요 | |
표에서 보듯 실거주자는 공제가 늘고, 비거주자는 오히려 줄어드는 구조입니다. "1주택자는 다 완화된다"는 인식과 달리, 거주 여부 하나로 결과가 정반대로 갈릴 수 있다는 점이 이번 개편의 실질적인 핵심입니다. 정부가 이렇게 설계한 배경에는 실거주하지 않는 1주택, 이른바 갭투자·투자 목적 보유를 다주택자에 준하는 수준으로 관리하겠다는 의도가 깔려 있습니다. 실제로 개편안은 3주택 이상이거나 조정대상지역 주택을 보유한 경우 공정시장가액비율을 2028년부터 80%까지 더 끌어올리도록 설계돼 있어, 비거주 1주택자도 지역에 따라 이 상향 구간에 함께 들어갈 수 있습니다. 즉 비거주 1주택자의 실제 부담은 표에 나온 9억원 공제·70% 비율보다 더 커질 여지가 있다는 뜻입니다. 세율 구간이 확정되지 않은 것도 눈여겨볼 대목입니다. 2027년 중간 단계 세율과 2028년 최종 세율이 다르게 설계돼 있어, 같은 과세표준이라도 시행 연도에 따라 실제로 내는 세액이 달라질 수 있습니다.
공시가 구간별로 세부담이 이렇게 바뀝니다
공시가 12억·14억·17억 세 구간을 직접 계산해보니, 실거주자와 비거주자의 희비가 정반대로 갈렸습니다. 과세표준은 '(공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율'로 산출되므로, 위에서 정리한 기본공제·비율을 그대로 적용해 세 구간의 과세표준(세금을 매기는 기준 금액)을 계산해봤습니다. 세액은 여기에 세율을 곱하고 누진공제를 차감해 나오는데, 세율 구간이 아직 국회 확정 전이므로 이 표는 세액이 아니라 과세표준의 변화 방향에 집중했습니다.
| 공시가격 | 현행 과세표준 | 개정 · 실거주 | 개정 · 비거주 |
|---|---|---|---|
| 12억원(시가 약 17억대 가정) | 0원(비과세) | 0원(비과세 유지) | 2.1억원(신규 과세) |
| 14억원(시가 약 20억대 가정) | 1.2억원 | 0원(비과세 전환) | 3.5억원(대폭 증가) |
| 17억원(시가 약 24억대 가정) | 3.0억원 | 2.1억원(30%↓) | 5.6억원(87%↑) |
공시가 14억원 구간이 딱 이번 개편의 분기점입니다. 실거주자는 이 구간에서 과세표준이 0원으로 떨어져 완전히 비과세로 전환되지만, 같은 집이라도 실거주가 아니면 오히려 3.5억원의 새로운 과세표준이 생깁니다. 공시가 17억원처럼 기준을 넘는 실거주자도 세금을 아예 안 내는 것은 아니고, 과세표준이 30% 정도 줄어드는 수준입니다. 시가 환산이나 지역·단지별 공시가격현실화율 차이에 따라 실제 시세는 표의 가정과 다를 수 있으니, 정확한 수치는 국세청 홈택스에서 본인 주택의 공시가격을 직접 조회하는 것을 권합니다. 반대로 비거주자는 공시가 12억원 구간에서부터 새로 2.1억원의 과세표준이 생기는 만큼, 지금은 종부세 대상이 아니던 집도 개편 이후에는 신규 과세 대상으로 편입될 수 있다는 점을 눈여겨봐야 합니다.
기획재정부 발표 원문과 언론 보도, 다른 지점이 있습니다
언론은 이번 개편안을 "종부세 완화"로 단순화해 전하는 경우가 많지만, 원문을 따라가 보면 아직 확정된 내용이 아닙니다. 기획재정부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회에서 이 개편안을 확정 발표했고, 이후 입법예고와 차관회의, 국무회의를 거쳐 9월 초 정기국회에 제출될 예정입니다. 그런데 발표 후 3주도 지나지 않은 2026년 8월 25일 보도에 따르면, 여당 내에서 실거주 14억원·비거주 9억원으로 갈라 놓은 정부안에 이견이 나오고 있습니다. 일부 의원은 거주 여부와 무관하게 기본공제를 통일하자는 취지의 수정을 요구한 것으로 전해졌습니다. 즉 지금 보이는 14억·9억이라는 숫자 자체가 정기국회 심의 과정에서 바뀔 수 있다는 뜻입니다. 확정된 법령이 아니라 '정부안'이라는 점을 감안하고 이 글을 읽어야 합니다. 실거주·비거주를 가르는 방식 자체에 대한 불만도 이미 나오고 있습니다. 공동명의로 1주택을 보유한 부부의 경우 실거주 판정이 더 까다로워질 수 있다는 우려가 제기되면서 "공동명의가 죄인가"라는 볼멘소리가 나온다는 보도도 있었습니다. 세수 측면에서도 논란거리입니다. 애초 정부안대로면 종부세 완화로 세수가 줄어드는 것이 아니라 오히려 세수효과가 늘어나는 설계였는데, 여당의 수정 요구가 받아들여지면 이 세수효과 규모 자체가 축소될 수 있다는 분석도 나옵니다. 정부 발표 자료와 여당의 수정 요구, 그리고 이를 다시 전하는 언론 보도 사이에는 이처럼 시차와 온도차가 있으므로, 특정 시점의 기사 하나만 보고 최종안이라 단정하지 않는 것이 좋습니다. 최신 진행 상황은 기획재정부와 국회 의안정보시스템 공고를 통해 확인하는 것이 정확합니다.
제가 자료를 찾아보며 느낀 것
제가 이번 개편안 원문과 관련 보도를 함께 찾아보니, 매체마다 강조하는 지점이 미묘하게 달랐습니다. 어떤 기사는 "1주택자 세부담 대폭 완화"를 제목으로 내세웠고, 다른 기사는 "실거주 여부로 세금이 갈린다"는 형평성 문제에 집중했습니다. 제 생각엔 주택 수 대신 실거주 여부를 기준으로 삼으려는 이번 개편의 방향 자체는 합리적입니다. 갭투자처럼 거주하지 않는 1주택을 다주택자와 비슷하게 취급하는 쪽이, 실제로 그 집에 사는 사람과 똑같이 대우하는 것보다는 형평에 맞는다고 보기 때문입니다. 다만 아쉬운 점은, 금액과 시행일이 아직 국회 심의에 걸려 있어 지금 당장 확정 정보로 받아들이기는 이르다는 것입니다. 실제로 부동산 커뮤니티 반응을 모아보니 비슷한 불만이 자주 보였습니다. 한 이용자는 서울 밖에서 전세로 살면서 지방에 시세 20억원 안팎의 아파트 한 채를 보유한 사례를 공유했는데, 이번 개편안대로면 실거주가 아니라는 이유로 기본공제가 9억원으로 낮아져 오히려 종부세 부담이 늘어나는 경우에 해당했습니다. "1주택자는 다 완화된다"는 인식과 달리, 거주 여부에 따라 정반대 결과가 나올 수 있다는 것을 보여주는 사례입니다. 후기에서도 공통적으로 지적되는 부분은 "같은 1주택인데 왜 거주 여부로 세금이 5억원어치나 벌어지느냐"는 형평성 문제였습니다. 이런 반응을 종합해보면, 이번 개편안은 단순히 세금을 깎아주는 조치가 아니라 '누구를 실거주자로 볼 것인가'라는 판정 기준 자체가 앞으로 더 큰 쟁점이 될 것으로 보입니다. 제가 이번 주제를 조사하며 다시 한번 느낀 것은, 세법 기사는 발표 시점의 헤드라인만 보지 말고 이후 며칠간의 후속 보도까지 함께 챙겨봐야 실제 흐름을 놓치지 않는다는 점이었습니다.
종부세 완화, 정리하면 이렇습니다
정리하면, 실거주 1주택자는 공시가격 14억원까지 종부세 대상에서 빠지도록 공제가 늘어나고, 그보다 비싼 집이라도 세부담이 다소 줄어드는 방향입니다. 반대로 실거주하지 않는 1주택자는 기본공제가 9억원으로 낮아져 부담이 커집니다. 다만 이 모든 숫자는 2026년 9월 초 정기국회에 제출될 정부안이며, 여당 내 이견이 이미 확인된 만큼 최종 금액과 시행 시기는 국회 통과 전까지 달라질 수 있습니다. 지금 시점에서 할 수 있는 것은 세 가지 정도입니다. 첫째, 국토교통부 공시가격을 통해 내 주택의 공시가격이 어느 구간에 속하는지 확인하는 것. 둘째, 실거주 요건(전입신고, 보유·거주 기간)을 갖추고 있는지 점검하는 것. 셋째, 정기국회 심의 과정을 지켜보며 최종 확정안이 나올 때까지 섣부른 판단을 미루는 것입니다. 특히 올해(2026년) 이미 고지된 종부세에는 이번 개편안이 전혀 영향을 주지 않는다는 점도 함께 기억해둘 필요가 있습니다. 개편안이 국회를 통과하더라도 적용은 2027년 성립분부터이기 때문입니다. 본인 주택이 정확히 어느 구간에 해당하는지, 실제로 얼마를 내게 되는지는 개별 조건(공시가격, 지역, 보유 기간 등)에 따라 달라지므로 국세청 홈택스나 세무 전문가를 통해 확인하는 것이 안전합니다.