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재정경제부(2026년 1월 기획재정부에서 명칭이 바뀐 부처로, 세제·경제·금융 정책을 담당합니다)가 2026년 8월 3일 내놓은 세제개편안의 핵심은 종합부동산세(종부세) 판정 기준을 '주택 수'에서 '실거주 여부와 주택가액'으로 바꾸겠다는 것입니다. 다만 2026년 8월 기준으로 이 개편안은 아직 확정된 세법이 아니라 입법예고와 국무회의, 정기국회 심의를 앞둔 검토 단계입니다. 제가 여러 자료를 찾아보니 언론에서는 "종부세 대전환"처럼 단정적으로 쓰는 기사가 많았는데, 실제 정부 발표문과 관련 보도를 대조해보면 시행 시기와 세부 수치가 국회 논의 과정에서 바뀔 수 있다는 단서가 곳곳에 붙어 있었습니다. 이 글에서는 실거주 1주택자 기본공제 상향, 공정시장가액비율(시가와 별개로 세금 계산에 실제로 곱하는 비율을 말합니다) 인상, 30억 이상 고가주택 부담 확대라는 세 축을 제가 직접 계산해본 시뮬레이션표와 함께 정리했습니다.
1. 종부세 판정기준, 주택 수에서 실거주공제로 바뀌는 이유
2026년 8월 기준 정부가 검토 중인 개편 방향은 보유 주택 '수'가 아니라 '실거주 여부와 가액'으로 종부세 부담을 가르겠다는 것입니다. 그동안 종부세는 2주택·3주택처럼 채수를 기준으로 중과했는데, 지방에 저가 주택을 하나 더 갖고 있어도 다주택자로 묶여 세부담이 커지는 경우가 많다는 지적이 꾸준히 있었습니다. 제가 관련 보도를 비교해보니, 이번 개편안은 이런 '숫자만 세는' 방식 대신 실제로 그 집에 살고 있는지, 그리고 그 집의 가액이 얼마인지를 기준으로 삼겠다는 방향으로 정리되어 있었습니다. 즉 똑같이 집을 한 채만 가지고 있어도 실제 거주하는 사람과 거주하지 않는 사람(예: 갭투자·별장 형태)을 다르게 취급하겠다는 것이 골자입니다. 이 실거주공제 구조가 실제로 적용되려면 '얼마나 살아야 실거주로 인정하느냐'는 기간 기준이 함께 필요한데, 제가 개정안 관련 보도를 찾아보니 최장 3년까지는 비거주 기간이 있어도 실거주로 인정해주는 안이 담겨 있었습니다. 다만 육아·돌봄으로 인한 일시 이주나 리모델링 공사 기간처럼 불가피한 사유까지 예외로 인정해달라는 의견이 입법예고 기간에 다수 접수됐다는 점에서, 실거주 인정 범위는 아직 최종 확정되지 않은 것으로 보입니다. 이 부분은 아직 국회 논의 단계이므로 세부 요건(거주 기간, 예외 사유 등)은 정기국회 심의 과정에서 조정될 가능성이 있습니다. 제 생각엔 '주택 수'라는 단순 지표보다 '실거주'라는 지표가 세제 취지(투기 억제, 실수요 보호)에는 더 맞는 방향이지만, 실거주 여부를 어떻게 객관적으로 증빙할지가 실무적으로 까다로운 지점이 될 것 같습니다.
2. 기본공제 얼마나 바뀌나 — 직접 계산해본 개편 전후 비교
1세대1주택(세대원 전원이 국내에 1채의 주택만 보유한 경우를 뜻하는 종부세 용어입니다) 실거주자의 기본공제는 검토안 기준 공시가격 12억원에서 14억원으로 상향되는 반면, 비거주자는 12억원에서 9억원으로 오히려 낮아지는 것으로 확인됩니다. 직접 계산해보니(정부 발표 수치를 그대로 적용한 가정) 시세 20억원 안팎 주택을 보유한 실거주 1주택자는 개편 전 종부세 약 27만6천원에서 개편 후 약 10만8천원으로 줄어드는 것으로 나타났습니다. 반대로 같은 집이라도 실거주하지 않는 경우라면 기본공제가 9억원으로 낮아져 과세표준 자체가 커지므로 세부담이 늘어나는 구조입니다. 여기서 헷갈렸던 지점은 '기본공제 상향'이라는 제목만 보면 모두에게 유리한 개편처럼 보이지만, 실제로는 실거주 여부에 따라 정반대 방향으로 움직인다는 점이었습니다. 아래 표는 제가 정부 발표 수치를 바탕으로 재구성한 개편 전후 비교입니다.
| 구분 | 개편 전(현행) | 개편안(검토 중) |
|---|---|---|
| 1세대1주택 기본공제 | 공시가격 12억원(동일 적용) | 실거주 14억원 |
| 1세대1주택 기본공제(비거주) | 공시가격 12억원(동일 적용) | 비거주 9억원 |
| 공정시장가액비율(1주택 등) | 60% | 2027년부터 70% |
| 공정시장가액비율(3주택 이상 등) | 60% | 2027년 70% → 2028년 80% |
표에서 알 수 있듯 공정시장가액비율도 함께 오릅니다. 이 비율은 공시가격(국토교통부가 매년 산정해 공시하는 주택 가격 기준값입니다)에 곱해서 실제 과세표준을 계산하는 값인데, 60%에서 70~80%로 오르면 공시가격이 그대로여도 세금 계산의 기준이 되는 금액 자체가 커집니다. 즉 기본공제가 늘어나는 효과와 공정시장가액비율이 오르는 효과가 동시에 작용하기 때문에, 실제 최종 세액은 두 요소를 함께 봐야 정확히 가늠할 수 있다는 점을 계산하면서 새삼 느꼈습니다.
3. 30억주택 기준 시뮬레이션 — 구간별로 얼마나 달라지나(확정 아님)
시가 30억원을 넘는 구간부터 세부담이 늘어나는 방향으로 설계됐다는 것이 정부 발표의 골자이며, 이는 확정 세법이 아닌 검토안 기준 시뮬레이션입니다. 저도 처음엔 "20억이든 30억이든 다 오르는 거 아니냐"고 생각했는데, 직접 보도 자료를 대조해보니 오히려 20억원대 실거주 1주택자는 세금이 줄고, 30억원을 넘어서는 구간부터 늘어나는 것으로 나와 있어서 의외였습니다. 아래는 언론에 보도된 정부 시뮬레이션 수치를 제가 표로 재정리한 것으로, 1세대1주택자·실거주를 가정한 값이며 개별 공시가격·감면 여부에 따라 실제 금액은 달라질 수 있습니다.
| 시세 구간(실거주 1주택 가정) | 개편 전 종부세(추정) | 개편안 종부세(추정, 검토안) | 증감 |
|---|---|---|---|
| 약 20억원 | 27만 6천원 | 10만 8천원 | -16만 8천원 |
| 약 35억원 | 191만 8천원 | 212만 4천원 | +20만 6천원 |
| 약 40억원 | 262만 7천원 | 325만 2천원 | +62만 5천원 |
가정: 1세대1주택자, 해당 주택에 실거주, 공정시장가액비율은 개편안 단계적 적용 기준. 이 표는 검토안 기준 시뮬레이션이며 확정된 세법이 아닙니다. 실제 적용 시점은 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터로 예고되어 있으나, 이 역시 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 직접 계산해보면서 느낀 것은 20억원과 35억원 사이 어딘가에 '유불리가 뒤집히는 지점'이 있다는 것인데, 언론 보도만으로는 그 정확한 경계값까지는 확인되지 않아 이 글에서 단정하지는 않겠습니다.
4. 공정시장가액비율 인상, 정말 다주택자만의 문제일까
공정시장가액비율 인상은 다주택자뿐 아니라 조정대상지역 1주택자에게도 걸쳐 있어 대상 범위를 정확히 확인해야 합니다. 제도를 비교해보니 1세대1주택자와 지방 1·2주택자는 2027년부터 60%에서 70%로, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 2027년 70%를 거쳐 2028년 80%까지 오르는 것으로 단계가 나뉘어 있었습니다. 여기서 제가 처음에 헷갈렸던 부분은 "1주택자니까 나는 낮은 비율만 적용받겠지"라고 단순하게 생각했는데, 실제로는 그 1주택이 조정대상지역에 있는지 여부에 따라 같은 1주택자라도 적용 비율이 달라진다는 점이었습니다. 여기에 더해 세율 구간도 손질되는데, 2028년 이후를 기준으로 과세표준 12억~25억원 2%, 25억~50억원 3%, 50억~94억원 4%, 94억원 초과 5%로 가액 기준 단일 세율표로 정리된다는 점도 함께 확인했습니다. 세액공제 한도 역시 축소되는 방향으로, 현재는 공제율 한도 80%로 사실상 공제 여지가 넉넉한 편인데 개편안은 공제금액 자체를 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원으로 못박고 있어 장기 보유·고령자 공제를 받던 세대일수록 체감 영향이 클 수 있습니다. 이 제도의 아쉬운 점은, 경향신문 등 일부 언론이 지적한 것처럼 비율과 공제 기준이 지역·거주·주택수·가액에 따라 여러 겹으로 나뉘어 있어 일반 납세자가 본인에게 어떤 조합이 적용되는지 스스로 파악하기 쉽지 않다는 것입니다. 공정시장가액비율 인상은 2027년과 2028년에 걸쳐 단계적으로 시행될 예정이라는 점도 함께 감안해야 합니다.
5. 제가 자료를 찾아보며 느낀 것 — 전문가·언론 반응 비교
재정 전문가와 시민단체 사이에서도 이번 개편안을 보는 시각이 엇갈리고 있어, 어느 한쪽 주장만으로 판단하기는 이르다고 느꼈습니다. 제가 여러 자료를 찾아보니 두 갈래의 우려가 눈에 띄었습니다. 하나는 "비거주 주택 공제를 9억원으로 낮추면 임대 공급이 줄어 오히려 세입자가 피해를 볼 수 있다"는 임대시장 전가 우려였고, 다른 하나는 "고가주택까지 사실상 보호하는 것은 조세정의에 맞지 않는다"는 참여연대 등의 비판이었습니다. 실제로 한 매체는 이번 개편을 "부유세로 둔갑했다"고 비판했고, 다른 매체는 반대로 "투기와 타협한 절반의 개편"이라고 평가해, 같은 개편안을 두고 정반대 방향의 비판이 동시에 나오고 있다는 점이 인상적이었습니다. 제 생각엔 이렇게 상반된 비판이 동시에 존재한다는 사실 자체가, 이 개편안이 아직 여러 이해관계자 사이에서 조정 중인 미확정 단계라는 것을 보여준다고 봅니다. 아울러 세법이 매년 단계적으로 바뀌는 구조라 납세협력비용(제도를 이해하고 따르는 데 드는 시간·비용)이 커질 것이라는 지적도 여러 곳에서 공통으로 나왔습니다.
상황: 언론 보도에 따르면 시세 30억원 주택을 보유한 1주택자의 경우 실거주 여부에 따라 종부세가 약 76만원에서 약 424만7천원까지 최대 5배 넘게 벌어지는 것으로 추정된 사례가 보도되었습니다.
해석: 같은 주택가액이라도 '실거주냐 아니냐'라는 단 하나의 조건이 세액을 몇 배까지 갈라놓을 수 있다는 뜻으로, 개편안의 방향성(실거주 우대·비거주 중과)이 숫자로 드러난 사례로 볼 수 있습니다.
주의: 이는 언론이 보도한 정부 시뮬레이션 추정치이며, 개별 세대의 실제 세액은 공시가격·세대 구성·감면 여부에 따라 달라지므로 이 사례를 그대로 자신에게 대입해서는 안 됩니다.
6. 정리 — 지금 확인해야 할 것과 앞으로 지켜볼 일정
2026년 8월 기준 이 개편안은 국회 문턱을 넘지 못한 검토 단계이므로, 확정된 세율·공제액으로 오해하지 않는 것이 가장 중요합니다. 재정경제부는 8월 4일부터 20일까지 입법예고를 진행하고, 8월 27일 차관회의, 9월 1일 국무회의를 거쳐 9월 초 정기국회에 제출할 계획이라고 밝혔습니다. 실제 확정은 12월 국회 본회의 통과 이후이며, 시행 시점은 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터로 예고되어 있지만 이 역시 국회 심의 과정에서 조정될 수 있습니다. 제도를 비교해보니 이번 개편의 방향 자체는 '실거주 보호, 비거주·고가주택 강화'로 비교적 일관되게 정리되어 있었지만, 구체적인 공제액·비율·시행 시기는 정기국회 논의 결과를 지켜봐야 확정된다고 보는 것이 정확합니다. 본인이 1주택자인지 다주택자인지, 실거주 여부는 어떤지, 주택가액이 어느 구간에 속하는지에 따라 유불리가 완전히 달라지므로, 개별 세액에 대한 판단은 반드시 국세청이나 세무 전문가를 통해 확인하시길 권합니다.
정보 기준일: 2026-08-10 (2026년 세제개편안 관련 보도·정부 발표 기준, 국회 심의 전 검토 단계)
1차 출처:
· 재정경제부(옛 기획재정부, moef.go.kr) — 2026년 세제개편안 발표 보도자료
· 국세청(nts.go.kr) — 종합부동산세 안내
· 정부24(gov.kr) — 정부 정책 안내
주의: 이 글에서 다룬 세율·공제액·시행일은 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안 기준이며, 아직 입법예고·국무회의·국회 심의 절차가 남아 있는 검토 단계입니다. 시뮬레이션 표의 수치는 정부 발표·언론 보도 추정치를 재구성한 것으로 확정 세법이 아니며, 실제 세율·기한·공제액은 국회 통과 후 변경될 수 있으므로 국세청 또는 세무 전문가를 통해 반드시 최종 확인하시기 바랍니다.