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재정경제부가 2026년 8월 3일 내놓은 「2026년 세제개편안」에 담긴 종합부동산세 개편 방향을 정리합니다. 이 개편안은 아직 국회를 통과하지 않은 안이지만 방향 자체는 뚜렷합니다 — 1세대 1주택 실거주자는 기본공제를 12억원에서 14억원으로 올려 시가 약 20억원 이하 주택을 과세 대상에서 빼주는 대신, 실제 살지 않는 비거주 1주택과 다주택, 초고가 주택에는 부담을 더 지우는 구조입니다. 2026년 8월 기준으로 아직 시행령·국회 심의 단계가 남아 있어, 아래 수치는 정부 발표안 그대로이며 최종 확정 시 달라질 수 있습니다.
제가 재정경제부 보도자료와 정책브리핑 기사, 관련 언론 보도를 직접 대조해 확인한 개편 구조와, 공시가격 구간별로 직접 계산해본 과세표준 변화표를 이 글에 정리했습니다. 개별 세액은 세율 구간·누진공제까지 적용해야 정확히 나오므로, 이 글은 어디까지나 구조를 이해하기 위한 자료이며 실제 납부세액은 국세청 종합부동산세 계산기나 세무 전문가를 통해 확인하시길 권합니다.
종부세 개편안, 오늘 발표된 핵심 내용 정리
종부세 개편안은 실거주 1주택자 부담을 낮추고 비거주·다주택·고가주택 부담은 늘리는 방향입니다. 재정경제부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회를 열고 「2026년 세제개편안」을 확정해 발표했습니다. 이번 개편안은 잠재성장률 반등, 민생·지방 지원과 함께 '부동산 세제 정상화'를 주요 축으로 내세우며, 종합부동산세와 양도소득세를 주택 수가 아니라 주택가액과 실제 거주 여부를 기준으로 다시 짜는 것을 핵심으로 삼고 있습니다. 종합부동산세(보유한 부동산의 공시가격 합계가 일정 기준을 넘는 사람에게 매년 부과되는 국세로, 재산세와 별도로 추가 과세되는 세금을 말합니다)와 관련해 가장 크게 바뀌는 부분은 1세대 1주택자의 기본공제 금액입니다. 실거주 1주택자는 공시가격 기준 기본공제가 현행 12억원에서 14억원으로 올라 시가 약 20억원(공시가율을 감안한 추정치입니다) 이하 주택은 아예 과세 대상에서 빠집니다. 개편안은 2026년 8월 4일 입법예고에 들어가 8월 20일까지 의견을 받은 뒤 국무회의를 거쳐 9월 초 정기국회에 제출될 예정이며, 실제 시행은 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분(종부세는 매년 6월 1일 기준으로 부과됩니다)부터로 계획돼 있습니다. 다만 정기국회 심의 과정에서 세부 수치가 조정될 가능성이 있으므로, 아래 내용은 2026-08-13 기준 정부 발표안임을 먼저 밝혀둡니다. 이번 개편안은 종부세·양도세 외에 소득세법도 함께 손보는데, 1세대 1주택자의 장기보유특별공제(주택을 오래 보유했을 때 양도소득세를 깎아주는 제도를 말합니다)를 '보유 중심'에서 '거주 중심'으로 바꾸는 내용도 함께 담겨 있습니다. 다만 이 글에서는 실제 살고 있는지 여부가 종부세에 미치는 영향에 집중해서 정리했습니다.
실거주 1주택자 기본공제14억, 과세표준 직접 계산해봤습니다
같은 공시가격이라도 실거주 여부에 따라 과세표준이 최대 수억원까지 벌어집니다. 종합부동산세는 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율(공시가격을 실제 과세 기준 금액으로 환산할 때 곱하는 비율로, 정부가 매년 별도로 정합니다)을 곱해 과세표준(세율을 적용하는 기준 금액을 뜻합니다)을 구하고, 여기에 세율을 곱해 세액을 계산하는 구조입니다. 제가 개편안에 나온 기본공제14억(실거주)·9억(비거주) 기준과 2027년 이후 예정된 공정시장가액비율 70%(1세대 1주택자 기준)를 그대로 대입해 공시가격 14억원·22억원·32억원 세 구간의 과세표준을 직접 계산해봤습니다.
| 케이스(공시가격) | 실거주 과세표준(개편 후) | 비거주 과세표준(개편 후) | 개편 전 과세표준(공제12억·비율60%) |
|---|---|---|---|
| A. 14억원(시가 약 20억원) | 0원(면제) | 3.5억원 | 1.2억원 |
| B. 22억원(시가 약 32억원) | 5.6억원 | 9.1억원 | 6.0억원 |
| C. 32억원(시가 약 46억원) | 12.6억원 | 16.1억원 | 12.0억원 |
표에서 가장 뚜렷하게 드러난 것은 공시가 14억원 구간에서 실거주자는 과세표준이 0원(면제)인데 비거주자는 3.5억원이나 된다는 격차였습니다. 이 격차는 공시가격이 오를수록 절대금액은 커지지만 상대적으로는 좁혀지는데, 공시가 32억원 구간에서는 실거주 과세표준(12.6억원)이 개편 전(12.0억원)보다 오히려 소폭 늘어난다는 걸 확인했습니다. 기본공제는 2억원 늘었는데 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 함께 오르면서 고가 구간에서는 공제 확대 효과를 비율 인상이 상쇄하고도 남은 셈입니다. 실제로 언론에 보도된 공시가 32억원(시세 약 46억원) 주택의 2028년 예상 세액 추산치(893만원→1,240만원, 약 40% 증가)도 이 방향과 일치했습니다. 다만 이 계산은 세율·누진공제를 반영하지 않은 과세표준까지만 보여주는 단순화된 값이며, 실제 최종 세액은 세율 구간과 세부담 상한까지 함께 적용해야 정확히 나온다는 점을 밝혀둡니다.
개편 전후 제도를 표로 비교했습니다
기본공제부터 세액공제 한도까지 종부세 제도 전 항목이 한꺼번에 달라집니다. 재정경제부 자료를 항목별로 정리하면 아래와 같습니다.
| 구분 | 현행(~2026년) | 개편 후(2027년~ 예정) |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 기본공제 | 12억원 | 14억원 |
| 비거주 1주택 기본공제 | 12억원(구분 없음) | 9억원 |
| 다주택자 기본공제 | 9억원 | 4억원+(5억원×거주주택가액비율) |
| 공정시장가액비율(1주택자·지방1·2주택자) | 60% | 70%(2027년~) |
| 공정시장가액비율(3주택 이상·조정대상지역) | 60% | 70%(2027)→80%(2028) |
| 세부담 상한 | 150% | 200% |
| 1주택자 세액공제(고령자·장기보유) 한도 | 없음(최대 80% 공제율 그대로 적용) | 2027년 800만원, 2028년 600만원 상한 신설 |
| 세율 체계 | 주택 수 기준 | 2028년부터 주택가액 기준으로 일원화 |
표로 정리해보니 이번 개편은 기본공제 하나만 손보는 게 아니라 공정시장가액비율·세부담 상한·세액공제 한도까지 계산식 전체를 함께 바꾸는 구조라는 걸 알 수 있었습니다. 특히 눈에 띈 것은 세액공제 한도 신설이었는데, 고령자공제와 장기보유공제를 합쳐 최대 80%까지 깎아주던 방식에 2027년 800만원, 2028년 600만원이라는 상한이 새로 생긴다는 점입니다. 예를 들어 산출세액이 2,000만원인 고령·장기보유 1주택자는 현행 기준으로는 최대 공제를 받아 400만원만 내면 되지만, 2028년 이후에는 공제가 600만원까지만 인정돼 1,400만원을 내야 하는 것으로 추산됩니다(언론 추산치이며, 실제 계산은 개별 공제율에 따라 달라집니다). 오래 한 집에 살아온 고령자일수록 이 상한 신설의 영향을 크게 받을 수 있다는 점에서, 단순히 '실거주자는 유리해진다'고만 정리하기는 어려운 지점이라고 생각합니다.
시가20억 기준으로 구간별 세부담이 어떻게 갈리나
시가 20억원을 넘는 순간부터 실거주자와 비거주자의 세부담 방향이 완전히 갈립니다. 정책브리핑이 정리한 자료를 보면 실거주 1주택자는 시가 약 20억원 이하는 과세 대상에서 제외되고, 20억~30억원 구간은 세액이 줄어들며, 30억~40억원 구간은 세액 변동이 크지 않고, 40억~50억원을 넘는 구간부터 세부담이 늘어나는 것으로 안내돼 있습니다. 지난해 거주용 1주택 종부세 납세자 48만577명 가운데 과세표준 6억원 이하(시가로는 약 32억2,000만원 수준)에 해당하는 사람이 39만7,216명으로 전체의 82.7%에 달한다는 통계도 함께 확인했는데, 이 숫자를 그대로 읽으면 실거주 1주택자 대다수는 세금이 줄거나 크게 달라지지 않는 구간에 몰려 있는 셈입니다. 반대로 비거주 1주택자는 기본공제가 9억원으로 낮아지는 데다 시가 20억원만 넘어도 과세 대상이 되기 때문에, 한 매체는 시가 20억원짜리 비거주 1주택의 종부세가 내년에 4배까지 뛸 수 있다고 추산했습니다. 다주택자 역시 기본공제가 사실상 4억원 수준으로 줄고 3주택 이상은 공정시장가액비율이 2028년까지 80%로 오르기 때문에 세부담 강화 방향은 뚜렷합니다. 이 구간표를 보면 가장 눈에 띄는 부분은, 흔히 '종부세가 강화된다'는 제목으로만 접하기 쉽지만 실제로는 시가 구간과 거주 여부에 따라 감세·동결·증세가 한 제도 안에 동시에 존재한다는 점입니다.
보도와 원문을 대조해보니 다른 지점이 있었습니다
'마용성은 피해간 개편'이라는 보도 제목만 보면 종부세 강화가 미미해 보이지만 원문은 결이 다릅니다. 제가 재정경제부 발표 자료와 관련 통계를 직접 대조해보니, 언론 보도들이 강조하는 지점이 서로 꽤 달랐습니다. 한 매체는 마포·용산·성동 등 인기 지역 아파트 상당수가 과세표준 6억원 이하 구간(전체 납세자의 82.7%)에 몰려 있어 종부세 강화 효과가 크지 않다며 '절반의 개편'이라 평가했고, 다른 매체는 비거주 1주택자의 세금이 최대 4배까지 뛸 수 있다며 '종부세 폭탄'이라는 표현을 썼습니다. 원문인 재정경제부 보도자료를 직접 확인해보니 두 보도 모두 틀린 내용은 아니었고, 다만 각자 다른 구간을 확대해서 보여주고 있었습니다 — 실거주·중저가 구간은 확실히 완화되고, 비거주·고가·다주택 구간은 확실히 강화되는 두 흐름이 같은 개편안 안에 동시에 담겨 있었던 것입니다. 저도 처음 기사 제목만 봤을 때는 '결국 종부세가 세지는 건가, 약해지는 건가' 헷갈렸는데, 원문을 직접 뜯어본 뒤에야 누구 기준으로 보느냐에 따라 정반대의 제목이 모두 성립한다는 걸 이해했습니다. 앞서 언급했듯 이번 개편에서 재산세 공정시장가액비율은 그대로 유지됐는데, 이 부분이 바로 '절반의 개편'이라는 평가의 근거였다는 것도 원문 대조 과정에서 확인했습니다. 종부세만 조정하고 재산세는 손대지 않으면 보유세 전체로 봤을 때 정상화 효과가 제한적일 수밖에 없다는 지적이 이런 맥락에서 나온 것이었습니다. 제 생각엔 이런 구조일수록 자신이 실거주자인지 비거주자인지, 보유 주택 수가 몇 채인지부터 먼저 따져보고 관련 보도를 읽는 게 오해를 줄이는 방법이라고 봅니다.
제가 자료를 찾아보며 느낀 점
가장 크게 느낀 점은 기본공제 차등 자체가 조세 형평 논쟁을 피하기 어려워 보인다는 것입니다. 법제처 국민참여입법센터에는 종합부동산세법 개정안에 대한 의견이 입법예고 시작 나흘 만에 2천 건을 넘었고, 이후 부동산 세제 전체로는 열흘 만에 5천 건을 넘었다는 보도(YTN, 2026-08-10)도 있었습니다. 관련 의견을 찾아보니 "성실하게 한 집에서 오래 살아온 노년층에게 집 팔고 세금 내거나 죽을 때까지 세금 내며 참으라는 것은 현대판 고려장과 다름없다"는 격한 표현까지 등장할 정도로 반발이 컸습니다. 개편안에는 이미 취학·전근·질병 치료·부모 봉양·해외 체류 등 부득이한 사유로 이주하면 최장 3년까지 비거주 기간도 거주로 인정해주는 예외 조항이 들어 있다는 것도 확인했는데, 그럼에도 "3년으로는 부족하다", "예외 사유를 더 넓혀야 한다"는 의견이 계속 나오는 걸 보면 예외 조항의 존재 자체보다 그 폭이 문제로 지적되고 있다는 인상을 받았습니다. 한 조세 연구위원은 "같은 가액의 주택이라도 거주 여부에 따라 기본공제를 14억원과 9억원으로 5억원이나 차등하는 것은 같은 자산에 같은 세금을 매겨야 한다는 조세 원칙에 어긋난다"고 지적했는데, 제 생각에도 이 지적은 타당한 면이 있습니다. 아쉬운 점은, 정부 설명자료가 "실거주자 부담 완화"라는 큰 방향은 강조하면서도, 부득이하게 집을 비울 수밖에 없는 사람들이 구체적으로 어떤 서류로 사유를 입증해야 하는지는 아직 명확히 안내하지 않고 있다는 것입니다. 시행령 단계에서 이 부분이 얼마나 구체적으로 다듬어지는지가 실제 형평성을 가르는 핵심이 될 것 같습니다.
비거주 사유로 헷갈리기 쉬운 부분 정리 (가정 사례)
지방 발령으로 잠시 집을 비운 것도 비거주로 분류될 수 있다는 점을 놓치기 쉽습니다. 실제 겪은 사례가 아니라, 앞서 찾아본 안내와 보도를 종합해 재구성한 가정 사례입니다.
상황 — 서울에서 15년째 한 집에 실거주하던 1주택자가 2027년 지방으로 1년간 발령을 받아 가족과 함께 이주하면서, 뉴스에서 본 "실거주자는 세금이 준다"는 문구만 믿고 별다른 신고 없이 지냈다고 가정합니다.
결과 — 개편안의 예외 조항을 다시 찾아보니, 전근으로 인한 이주는 부득이한 사유로 인정돼 최장 3년까지는 거주 기간으로 볼 수 있지만, 이를 인정받으려면 관련 증빙(발령 통지서 등)을 갖춰 신고 절차를 거쳐야 한다는 걸 뒤늦게 확인했다고 가정합니다.
교훈 — "부득이한 사유니까 당연히 인정되겠지"라고 넘겨짚지 말고, 시행령에서 정하는 증빙 서류와 신고 기한을 미리 확인해두는 습관이 필요하다는 점이 반복적으로 확인됩니다. (※ 이 사례는 실제 겪은 것이 아니라 관련 안내를 종합해 재구성한 것입니다.)
이런 혼동은 지방 발령뿐 아니라 자녀 취학, 부모 간병, 해외 파견 등 사유에서도 비슷하게 나타날 수 있습니다. 관련 의견 게시판에서도 "예외 사유에 해당하는지조차 스스로 판단하기 어렵다"는 목소리가 여러 건 눈에 띄었는데, 제 생각엔 이런 혼란을 줄이려면 국세청이나 국민참여입법센터가 사유별 체크리스트를 미리 공개하는 편이 도움이 될 것 같습니다. 특히 자녀 학군 때문에 잠시 다른 지역에 전세로 거주 중인 경우처럼 '취학'이 부모의 취학인지 자녀의 취학인지 등 세부 해석이 갈릴 수 있는 지점도 있어 보였는데, 이런 애매한 경우는 국세청 상담센터(국번 없이 126)에 미리 문의해보는 것도 방법이라고 생각합니다.
정리 — 아직 확정 전, 국회 처리를 지켜봐야 합니다
2026년 세제개편안의 종부세 방향은 실거주 우대·비거주 및 다주택 중과로 요약됩니다. 정리하면 실거주 1세대 1주택자는 기본공제가 12억원에서 14억원으로 올라 시가 약 20억원 이하는 과세 대상에서 빠지고, 20억~30억원 구간은 세금이 줄며, 40억~50억원을 넘어야 다시 늘어나는 구조로 바뀔 예정입니다. 반면 비거주 1주택자는 기본공제가 9억원으로 낮아지고, 다주택자는 공정시장가액비율이 최대 80%까지 오르면서 부담이 뚜렷하게 커집니다. 제가 직접 계산해본 과세표준 표에서도 확인했듯, 공시가 32억원처럼 고가 구간에 가까워지면 실거주자라도 공제 확대 효과가 비율·세율 인상에 상쇄될 수 있다는 점은 꼭 기억해둘 부분입니다. 다만 이 모든 내용은 2026년 8월 3일 발표된 정부 개편안 기준이며, 아직 입법예고와 정기국회 심의 절차가 남아 있어 최종 확정된 법이 아닙니다. 실제 시행 여부와 세부 수치는 정기국회 처리 결과를 지켜봐야 하며, 개별 세대의 정확한 세액과 실거주 인정 여부는 국세청·재정경제부의 공식 안내나 세무 전문가 상담을 통해 다시 확인하시길 권합니다.
정보 기준일: 2026-08-13
참고 출처:
- 재정경제부(구 기획재정부) — 2026년 세제개편안 발표(보도자료)
- 대한민국 정책브리핑 — 거주용 1주택, 시가 20억 원까지 종부세 과세 대상서 제외
- 국민참여입법센터(법제처) — 입법예고·의견수렴
- 국세청 홈택스 — 종합부동산세 안내·계산
본문의 계산표는 이해를 돕기 위한 단순화된 시뮬레이션이며, 실제 세율 적용·누진공제·세부담 상한까지 반영한 최종 세액과는 차이가 있을 수 있습니다. 개편안은 아직 국회 심의 전이므로 확정된 수치가 아니며, 최신 진행 상황과 개별 세액은 재정경제부·국세청 공식 채널에서 재확인하시기 바랍니다.