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종합부동산세 기본공제가 14억원으로 오른다는 소식을 접했을 때 제가 처음 든 생각은 '14억 넘는 1주택자만 관련된 이야기겠구나'였습니다. 그런데 재정경제부(2026년 1월 기획재정부에서 명칭이 바뀐 부처로, 세제·경제·금융 정책을 담당합니다) 발표 자료를 직접 찾아 대조해보니, 이번 개편은 1주택자 기본공제만 손댄 게 아니라 비거주자와 다주택자에게는 아예 다른 계산식을 적용하는 구조였습니다. 2026년 8월 기준으로 이 개편안은 8월 4일부터 20일까지 입법예고를 거쳐 국무회의와 9월 초 정기국회 제출을 앞둔 검토 단계이며, 아직 국회를 통과한 확정 세법이 아닙니다.
이 글에서는 거주자 1주택자·비거주자 1주택자·다주택자, 이 세 유형의 기본공제가 각각 어떻게 다르게 계산되는지를 제가 직접 만든 비교표와 시뮬레이션으로 정리했습니다. 개별 세대의 실제 세액을 확정해 안내하는 글이 아니며, 개편안은 국회 심의 과정에서 수치가 바뀔 수 있으므로 실제 신고·납부 전 반드시 홈택스나 국세청, 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.
종부세 대상 기준, 14억원은 거주자 1주택자에게만 그대로 적용됩니다
종부세 기본공제 14억원 상향은 딱 하나, 실거주하는 1주택자에게만 정액으로 적용되는 기준입니다. 재정경제부 발표를 보면 1세대1주택(세대원 전원이 국내에 1채의 주택만 보유한 경우를 뜻하는 종부세 용어입니다)자의 과세기준을 공시가격 14억원 초과(시가 약 20억원 안팎)로 정하고, 그 집에 실제로 거주하고 있다면 기본공제를 현행 12억원에서 14억원으로 올려주는 것이 이번 개편의 핵심입니다. 저는 여기까지만 보고 '그럼 14억 넘는 집 아니면 이번 개편과 무관하겠다'고 단순하게 생각했는데, 자료를 더 찾아보니 그렇지 않았습니다. 비거주자는 같은 1주택자라도 기본공제가 9억원으로 오히려 낮아지고, 다주택자는 애초에 14억이라는 정액 기준 자체가 적용되지 않고 완전히 다른 계산식이 적용됩니다. 즉 '14억'이라는 숫자는 거주자 1주택자에게만 의미가 있는 기준이고, 나머지 유형에는 이 숫자를 그대로 대입하면 안 된다는 것이 제가 이번에 자료를 대조하며 확인한 첫 번째 결론입니다. 이어지는 절에서 비거주자와 다주택자가 각각 어떤 기준을 적용받는지 순서대로 짚어보겠습니다. 여기서 '거주'로 인정받으려면 단순히 등본상 주소만 옮겨두는 것으로는 부족하고, 실제 그 집에서 생활한 사실이 확인돼야 한다는 점도 함께 짚어둘 필요가 있습니다. 저는 이 기준이 결국 '누가 그 집에 실제로 사느냐'를 세금으로 가려내겠다는 정책 방향을 숫자 하나로 압축해 보여준다고 느꼈습니다.
비거주자 1주택자는 기본공제부터 9억원으로 달라집니다
비거주자는 같은 1주택자라도 기본공제가 9억원으로, 거주자보다 5억원 낮게 적용됩니다. 여기서 비거주자란 별장이나 갭투자 형태로 주택 한 채를 보유하고는 있지만 그 집에 실제로 살지는 않는 경우를 말합니다. 저도 처음엔 '1주택자'라는 말만 보고 거주 여부와 상관없이 같은 공제를 받는 줄 알았는데, 재정경제부 발표 자료를 직접 대조해보니 기본공제가 거주 여부 하나로 14억원과 9억원, 두 갈래로 완전히 갈린다는 걸 확인했습니다. 다만 여기서 제가 헷갈렸던 지점이 하나 더 있는데, 공정시장가액비율(공시가격에 실제로 곱해서 과세표준을 산출하는 비율입니다)은 거주 여부가 아니라 주택 수와 지역 기준으로 별도로 갈린다는 점입니다. 비거주 1주택자도 3주택 이상이거나 조정대상지역(주택 가격 급등 등을 이유로 정부가 별도로 지정해 규제를 강화하는 지역을 말합니다) 보유자가 아니라면, 2027년부터 적용되는 공정시장가액비율은 거주자와 똑같이 70%가 적용되는 것으로 확인됩니다. 결국 비거주 1주택자의 세부담이 커지는 원인은 비율이 아니라 기본공제 5억원 차이에서 온다는 것을, 저는 이번에 두 요소를 나눠서 봐야 정확히 이해된다고 느꼈습니다. 실무적으로는 발령이나 부모 봉양처럼 불가피한 사정으로 다른 곳에 머무는 경우까지 곧바로 '비거주'로 분류되는 것은 아니고, 최장 3년까지는 예외를 인정해주는 방안이 함께 논의되고 있다는 점도 참고할 만합니다.
다주택자는 14억 기준이 아니라 별도 안분 공식이 적용됩니다
다주택자는 14억원 정액 기준과 무관하게, 거주 주택 비중만큼만 공제를 더 받는 안분 공식이 따로 적용됩니다. 여기서 안분(按分)이란 전체를 일정한 비율로 나누어 배분한다는 뜻으로, 다주택자 기본공제 계산에서는 보유 주택 중 실제 거주하는 집이 차지하는 공시가격 비중만큼만 공제액이 늘어난다는 의미입니다. 제가 자료를 찾아보니 다주택자의 기본공제는 '4억원 + (5억원 × 거주주택 공시가격 ÷ 보유주택 공시가격 합계액)'으로 계산되는 것으로 확인됐습니다. 예를 들어 공시가격 10억원짜리 주택 두 채를 보유하고 그중 한 채에 거주한다면, 기본공제는 4억원 + (5억원 × 10억원 ÷ 20억원) = 6억5천만원이 됩니다. 만약 두 채 모두 거주하지 않는다면 이 산식의 뒤쪽 항이 0이 되어 기본공제는 4억원만 적용됩니다. 저는 이 공식을 처음 봤을 때 '9억원을 그냥 다 받는 게 아니었구나'라는 생각이 들며 다소 의외라고 느꼈는데, 다주택자의 9억원은 거주자·비거주자처럼 정액으로 고정된 숫자가 아니라 보유 주택 구성에 따라 4억원에서 최대 9억원 사이를 오가는 변동값이라는 걸 이번에 정확히 이해하게 됐습니다. 공정시장가액비율은 3주택 이상이거나 조정대상지역 주택을 포함한 경우 2027년 70%를 거쳐 2028년부터 80%로 오르고, 그 외 다주택자는 70%가 유지되는 것으로 확인됩니다.
거주자·비거주자·다주택자 기본공제를 표로 한눈에 비교해봤습니다
유형별로 기본공제 계산 방식과 공정시장가액비율을 나란히 놓고 보면 '14억'이라는 숫자가 왜 거주자 1주택자에게만 의미가 있는지가 명확해집니다. 제가 재정경제부 발표 수치를 근거로 유형별 기준을 표로 정리해봤습니다.
| 유형 | 기본공제 | 공정시장가액비율(2027) | 공정시장가액비율(2028~) |
|---|---|---|---|
| 거주자 1주택 | 14억원(정액) | 70% | 70% |
| 비거주자 1주택 | 9억원(정액) | 70% | 70% |
| 다주택자(비조정지역·3주택 미만) | 4억원+(5억원×거주주택 비중), 미거주 시 4억원 | 70% | 70% |
| 3주택 이상 또는 조정대상지역 | 4억원+(5억원×거주주택 비중), 미거주 시 4억원 | 70% | 80% |
표로 정리해보니 기본공제 계산식은 '거주자 1주택 vs 다주택자'가 갈리는 게 아니라, 다주택자 안에서도 3주택 이상·조정대상지역 여부에 따라 공정시장가액비율만 추가로 갈린다는 걸 알 수 있었습니다. 제 생각엔 이렇게 기준이 두 층(기본공제 따로, 비율 따로)으로 나뉘어 있다 보니, 자신이 정확히 어떤 조합에 해당하는지 일반 납세자가 스스로 파악하기 쉽지 않겠다는 인상을 받았습니다.
제가 세 가지 케이스로 직접 계산해보니 결과가 크게 갈렸습니다
같은 공시가격이라도 거주 여부와 보유 주택 수에 따라 산출세액이 몇 배씩 차이 났습니다. 공시가격 15억원짜리 주택을 거주자·비거주자로 각각 보유한 경우와, 공시가격 10억원씩 두 채(합계 20억원)를 보유하고 한 채에만 거주하는 다주택자 경우를 가정해 제가 직접 계산해봤습니다. 여기서 과세표준(세율을 적용하기 전에 기본공제 등을 반영해 산출하는 과세 대상 금액을 뜻합니다)은 '(공시가격 합계 - 기본공제) × 공정시장가액비율'로, 세액은 과세표준에 구간별 세율을 누진 적용해 계산했습니다. 재산세 중복분 공제나 세부담상한 같은 추가 조정 요소는 반영하지 않은 단순 추정치입니다.
| 케이스 | 조건(가정) | 기본공제 | 과세표준 | 산출세액(추정) |
|---|---|---|---|---|
| A. 거주자 1주택 | 공시가격 15억원, 실거주 | 14억원 | 7,000만원 | 약 35만원 |
| B. 비거주자 1주택 | 공시가격 15억원, 비거주(별장 등) | 9억원 | 4억 2,000만원 | 약 234만원 |
| C. 다주택자(2주택) | 공시가격 10억원 2채(1채 거주), 비조정지역 | 6억 5,000만원 | 9억 4,500만원 | 약 808만원 |
제가 직접 계산해보니 공시가격은 A·B가 15억원으로 같은데도 거주 여부 하나로 세액이 35만원에서 234만원까지 약 6.7배 벌어졌고, 공시가격 합계가 더 큰 C(20억원)는 두 채로 나뉘어 있다는 이유만으로 기본공제가 6억5천만원까지 줄어들며 세액이 800만원대까지 뛰었습니다. 저는 이 계산을 해보기 전까지는 '공시가격 합계가 비슷하면 세금도 비슷하겠지'라고 막연히 생각했는데, 실제로는 같은 자산 규모라도 그것이 1주택으로 뭉쳐 있는지 여러 채로 나뉘어 있는지에 따라 세액이 이렇게까지 벌어질 수 있다는 걸 이번 계산으로 체감했습니다.
원문을 대조해보니 기사 제목이 다루지 않은 부분이 있었습니다
기사 제목은 대부분 '기본공제 14억 상향'만 강조하지만, 원문을 직접 찾아보니 그대로 유지되거나 오히려 강화된 부분도 있었습니다. 첫째, 부부가 공동명의로 1주택을 보유해 인별과세(부부 각자를 별도 납세의무자로 보고 각자에게 공제를 적용하는 방식입니다) 방식을 선택한 경우에는 이번 개편에서도 종전과 같이 각자 9억원씩 공제받는 체계가 그대로 유지되는 것으로 확인됩니다. 다만 공동명의 부부가 세대 단위 1주택자 특례를 신청해 과세받는 경우 새 기본공제 14억원이 그대로 적용되는지는 제가 찾은 자료만으로는 명확히 확인되지 않아, 이 부분은 시행령 등 세부 확인이 더 필요하다고 판단했습니다. 둘째, 세부담상한(전년도에 낸 세금 대비 올해 세금이 늘어날 수 있는 최대 폭을 제한하는 장치입니다)이 150%에서 200%로 올라간다는 점은 기본공제 인상 소식에 묻혀 상대적으로 덜 다뤄지고 있었는데, 이는 급격한 세부담 증가를 막아주던 안전장치의 폭이 오히려 넓어진다는 뜻이라 저는 이 부분이 꽤 중요한 변화라고 봅니다. 셋째, 세율표에서도 과세표준 6억원 초과 12억원 이하 구간의 세율이 현행 1.0%에서 1.3%로 오르는 것으로 확인되는데, 이는 기본공제 상향과 별개로 중간 구간 다주택자의 세율 자체가 높아진다는 의미입니다. 저는 '기본공제만 보면 완화, 세율표까지 같이 보면 부담이 늘어나는 구간도 있다'는 이 이중 구조를 원문을 직접 대조하고 나서야 제대로 이해했습니다.
의견을 찾아보며 제가 느낀 점 — 역전 현상과 엇갈린 평가
자료를 찾아보며 제가 가장 인상 깊었던 지적은 일부 구간에서 벌어지는 역전 현상이었습니다. 언론 보도에 따르면 재정경제부가 8월 4일 입법예고한 종합부동산세법 개정안에 법제처 국민참여입법센터 기준 2천 건이 넘는 국민 의견이 접수됐고, 그중에는 '부부 공동명의 1주택자의 기본공제도 14억원 수준으로 높여달라'는 요구가 다수 포함돼 있었습니다. 보수 성향 매체들은 비거주 1주택자와 초고가 주택 보유자를 향한 과세 강화를 문제 삼았고, 진보 성향 매체들은 실거주·가격 중심으로 과세 체계를 바꿔 조세 형평성을 높였다고 평가하는 등 같은 개편안을 두고 정반대 평가가 동시에 나오고 있었습니다. 참여연대는 이번 개편안을 두고 "변죽만 올린 세제개편안"이라고 비판적으로 논평하기도 했습니다. 특히 제 눈길을 끈 지적은, 일부 구간에서는 오히려 더 고가인 거주 1주택자가 비거주 1주택자나 조정대상지역 2주택자보다 적은 종부세를 부담하는 역전 현상이 나타난다는 분석이었습니다. 제 생각엔 '실거주를 우대한다'는 개편 취지 자체는 합리적이지만, 가격과 거주·보유형태가 복잡하게 얽히면서 이런 역전 구간이 생긴다면 조세 형평이라는 목표와는 어긋나는 결과일 수 있다고 봅니다. 아쉬운 점은, 이런 역전 현상이 구체적으로 어느 가격대·어느 조합에서 발생하는지를 제가 찾은 보도 자료만으로는 정확한 경계선까지 확인하기 어려웠다는 것인데, 저는 이 부분이 이번 개편안 설명에서 가장 불친절하게 느껴졌습니다.
상황 — 입법예고 의견 중에는 부부가 공동명의로 1주택을 보유한 세대가 이번 개편의 기본공제 상향(14억원) 대상에서 사실상 빠져 있다는 문제 제기가 다수 있었습니다.
결과 — 재정경제부 개정안은 단독명의 실거주 1주택자의 기본공제만 14억원으로 올렸고, 공동명의로 인별과세를 택한 경우는 종전처럼 각자 9억원 공제가 유지되는 것으로 확인됩니다.
교훈 — '1주택자 기본공제 14억 상향'이라는 제목만 보고 자신의 소유 형태(단독명의 vs 공동명의)를 확인하지 않으면 실제 적용 여부를 오해할 수 있다는 점을, 입법예고 의견들을 종합해보며 다시 확인했습니다. (※ 이 사례는 제가 직접 겪은 것이 아니라 관련 보도와 입법예고 의견을 종합해 재구성한 것입니다.)
정리 — 내 유형이 어디에 해당하는지부터 확인해야 합니다
이번 개편안에서 '14억원'은 거주자 1주택자에게만 적용되는 숫자입니다. 비거주자는 9억원 정액, 다주택자는 4억원에 거주 주택 비중을 더하는 안분 공식이 각각 별도로 적용됩니다. 제가 이번에 유형별로 나눠보며 다시 확인한 것은, 기본공제와 공정시장가액비율이 서로 다른 기준(전자는 거주 여부, 후자는 주택 수·지역)으로 갈린다는 점이었고, 이 둘을 따로 떼어놓고 봐야 자신에게 실제로 어떤 조합이 적용되는지 헷갈리지 않는다는 것이었습니다. 여기 적은 기본공제·비율·세율 수치는 2026년 8월 3일 발표된 검토안 기준이며, 아직 입법예고·국무회의·국회 심의 절차가 남아 있어 확정된 세법이 아닙니다. 계산 사례 역시 재산세 중복분 공제나 세부담상한 등을 반영하지 않은 단순 추정이므로, 실제 세액과 최종 확정 여부는 반드시 국세청 홈택스 모의계산이나 세무 전문가를 통해 개별적으로 확인하시기 바랍니다.
정보 기준일: 2026-08-10 (2026년 세제개편안 발표·입법예고 관련 보도 기준, 국회 심의 전 검토 단계)
참고 출처:
- 재정경제부(옛 기획재정부, mofe.go.kr) — 2026년 세제개편안 관련 공식 발표
- 국세청(nts.go.kr) — 종합부동산세 안내
- 국세청 홈택스 공식 홈페이지
- 정부24(gov.kr) — 정부 정책 안내
이 글에서 다룬 기본공제·공정시장가액비율·세율은 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안(검토안) 기준이며, 아직 국회 심의가 남아 있어 확정 세법이 아닙니다. 실제 세율·공제액·시행일은 국회 통과 후 변경될 수 있으므로 국세청 또는 세무 전문가를 통해 반드시 최종 확인하시기 바랍니다.