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1주택인데 종합부동산세를 걱정해야 하나 싶으실 텐데, 2026년 8월 3일 재정경제부가 내놓은 세제개편안은 같은 '1주택'을 실거주 여부로 완전히 갈라놨습니다. 2026년 8월 기준으로 아직 국회를 통과하지 않은 개편안 단계이지만, 실거주자에게는 기본공제를 14억원으로 올려주고 비거주자에게는 9억원으로 낮추는 방향이 뚜렷합니다.
제가 재정경제부 발표 자료와 기존 세율표를 직접 대입해 공시가격 구간별로 계산해보니, 같은 1주택이라도 실거주 여부에 따라 세금이 절반 넘게 줄기도 하고 3배 넘게 늘기도 했습니다. 이 글에서는 개편안의 핵심 수치와 직접 계산해본 전후 비교, 그리고 아직 남은 국회 절차까지 정리했습니다.
종부세 기본공제, 무엇이 바뀌나
1세대1주택자의 종합부동산세 기본공제가 실거주 여부에 따라 14억원과 9억원으로 갈립니다.
재정경제부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회 전체회의를 열어 「2026년 세제개편안」을 발표했습니다. 이 중 종합부동산세(종부세) 부분의 핵심은 그동안 '주택 수' 위주였던 과세 기준을 '주택가액'과 '실거주 여부' 중심으로 바꾼 것입니다. 1세대1주택자(세대원 전원이 국내에 주택 1채만 보유한 경우를 가리키는 세법상 용어입니다)가 실제로 거주하는 주택이라면 기본공제가 현행 12억원에서 14억원으로 오르고, 같은 1주택이라도 실거주하지 않는다면 기본공제가 오히려 12억원에서 9억원으로 낮아집니다. 관련 내용은 재정경제부 2026년 세제개편안 발표 자료에서 확인할 수 있습니다.
다만 이 개편안은 2026년 8월 22일 현재 아직 법으로 확정되지 않았습니다. 입법예고와 국무회의, 정기국회 심의를 거쳐야 하므로 구체적인 금액이나 시행 시기는 이후 논의 과정에서 달라질 수 있다는 점을 먼저 짚어두어야 합니다. 이 부분은 글 마지막에서 다시 자세히 다루겠습니다.
현재 2026년 기준 1세대1주택자는 실거주 여부와 무관하게 기본공제 12억원을 동일하게 적용받고 있어, 개편안이 시행되기 전까지는 실거주·비거주 구분 없이 같은 기준이 유지됩니다. 즉 지금 당장 세금이 달라지는 것은 아니며, 변화는 개편안이 국회를 통과해 2027년 과세분부터 실제로 적용될 때 나타납니다. 이 글에서 다루는 14억원·9억원이라는 숫자는 어디까지나 개편안에 담긴 목표치이며, 실제로 이 금액대로 시행될지는 앞으로의 국회 심의 결과에 달려 있습니다.
실거주 1주택자는 14억상향 공제를 받는다
실거주 1주택자는 기본공제가 12억원에서 14억상향돼 14억원까지 올라갑니다.
공시가격(정부가 매년 발표하는 부동산의 세금 부과용 가격으로, 보통 실제 거래되는 시가보다 낮게 책정됩니다) 기준으로 14억원은 시가로 환산하면 대략 20억원 안팎으로 추정된다고 알려져 있습니다. 즉 실거주하는 1주택자는 공시가격이 14억원을 넘지 않으면 종부세 자체를 내지 않게 되고, 14억원을 넘는 구간부터만 초과분에 대해 세금이 매겨집니다. 현행 12억원 기준보다 비과세 구간이 2억원 넓어지는 셈입니다.
재정경제부 발표 자료의 공제 금액을 기존 세율표에 대입해 공시가격 15억원인 실거주 1주택자를 계산해보면, 기본공제만 14억원으로 바뀌어도 과세표준(세율을 곱하는 기준이 되는 금액을 뜻합니다)이 3억원에서 1억원으로 3분의 1 수준까지 줄어드는 걸 확인할 수 있습니다. 구체적인 세액 차이는 뒤에서 표로 보여드리겠습니다.
여기서 놓치면 안 되는 부분은 공정시장가액비율도 함께 오른다는 점입니다. 기본공제가 늘어나는 동시에 과세표준을 정하는 이 비율이 60%에서 70%로 오르기 때문에, 공제 확대 효과가 비율 인상으로 일부 상쇄될 수 있습니다. 다만 공시가격이 기본공제 근처인 14억원 안팎인 실거주자라면 공제 확대 효과가 비율 인상분보다 커서 전체적으로는 세금이 줄어드는 쪽으로 계산됩니다. 지금은 12억원을 살짝 넘겨 소액이라도 종부세를 내고 있던 실거주 1주택자 중에는, 공시가격이 12억원에서 14억원 사이인 경우 개정 후 아예 종부세 대상에서 빠지는 사례도 나올 수 있습니다.
비거주 1주택자는 9억하향 공제로 강화된다
비거주 1주택자는 기본공제가 12억원에서 9억하향돼 오히려 세부담이 커집니다.
여기서 '비거주'란 세대원이 해당 주택에 실제로 거주하지 않는 경우를 뜻합니다. 예를 들어 지방으로 발령받아 근무지 인근에 따로 거주하거나, 상속·증여로 받은 주택을 세컨하우스처럼 두고 다른 곳에서 생활하는 경우가 여기에 해당할 수 있습니다. 실거주 요건을 구체적으로 어떻게 판정할지(전입신고 기간, 실제 거주 일수 등)는 2026년 8월 22일 현재 발표 자료에 세부 기준까지는 담기지 않았습니다.
여러 언론 정리글을 찾아보니 대부분 '1주택자 종부세 완화'라고 뭉뚱그려 쓰고 있었는데, 재정경제부 원문을 직접 확인해보니 비거주 1주택자는 완화가 아니라 오히려 강화되는 구조였습니다. 제 생각엔 '1주택자 전체가 유리해진다'는 식의 단순화된 설명이 오히려 혼란을 키우는 것 같습니다. 실거주 여부를 빼놓고 '1주택'이라는 숫자만 보고 안심하기는 이릅니다.
정부가 비거주 1주택자의 공제를 오히려 줄이는 이유는, 실거주하지 않는 주택을 갭투자나 다주택 우회 보유 수단으로 활용하는 사례를 억제하고 실제 거주 목적의 1주택자를 더 두텁게 보호하겠다는 정책 취지 때문으로 풀이됩니다. 다만 세대분리(같은 세대원이라도 별도의 세대로 분리해 각자 1주택자 요건을 인정받는 것을 말합니다)나 부득이한 사유로 인한 예외를 인정할지는 아직 발표 자료에 구체적으로 나와 있지 않습니다. 근무지 이전, 요양, 자녀 학업 등으로 실거주가 어려운 경우에 대한 예외 조항이 시행령 단계에서 추가될 가능성은 있지만, 2026년 8월 22일 현재로서는 확인된 바가 없습니다.
공시가격별로 직접 계산해본 종부세 차이
공시가격 15억·20억·13억원 세 구간을 직접 계산해보니 실거주와 비거주의 세금 방향이 정반대로 갈렸습니다.
아래 표는 종합부동산세의 기본 계산 구조 — 과세표준(공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱한 값)에 세율을 곱하는 방식 — 을 그대로 적용한 결과입니다. 공정시장가액비율(과세표준을 정할 때 실제로 세금을 매기는 비율로 이해하면 됩니다)은 개편안대로 2027년 1월 1일 이후 70%를, 세율은 국세청이 안내하는 현행 1세대1주택자 세율표(과세표준 3억원 이하 0.5%, 3억원 초과 6억원 이하 0.7%)를 그대로 사용했습니다. 3억원 초과 구간은 3억원까지 적용된 세액과 이어지도록 누진공제 60만원을 반영해 제가 직접 계산했습니다. 단독명의이고 고령자공제·장기보유공제(만 60세 이상이거나 5년 이상 보유한 경우 세액을 추가로 깎아주는 제도입니다)는 적용받지 않는다고 가정한 단순 비교이며, 재산세 이중과세 조정공제 등은 계산에서 제외했습니다.
| 구분 | 공시가격 | 개정 전(공제12억·비율60%) | 개정 후(공제14억/9억·비율70%) | 증감 |
|---|---|---|---|---|
| A. 실거주 1주택자 | 15억원 | 90,000원 | 35,000원 | -55,000원(-61%) |
| B. 실거주 1주택자(고가) | 20억원 | 2,760,000원 | 2,340,000원 | -420,000원(-15%) |
| C. 비거주 1주택자 | 13억원 | 30,000원 | 140,000원 | +110,000원(+367%) |
표를 보면 공시가격 15억원인 실거주 1주택자는 종부세가 9만원에서 3만 5천원으로 60% 넘게 줄어드는 반면, 공시가격이 더 낮은 13억원짜리 비거주 1주택자는 오히려 3만원에서 14만원으로 3배 넘게 늘어납니다. 20억원짜리 고가 실거주 주택도 세금이 줄기는 하지만 감소폭은 15% 수준으로, 공시가격이 낮을수록 공제 상향의 체감 효과가 크다는 것도 확인할 수 있었습니다. 제가 세 구간을 나란히 놓고 계산해보니, '1주택자 감세'라는 한 줄 요약만으로는 이 반대 방향의 결과를 전혀 짐작할 수 없었습니다.
공정시장가액비율까지 반영한 정량 비교
실거주와 비거주 1주택자를 구조 전체로 놓고 보면 공제 금액뿐 아니라 세금의 방향 자체가 달라집니다.
| 항목 | 실거주 1주택자 | 비거주 1주택자 |
|---|---|---|
| 기본공제(개편안) | 14억원(현행 12억원→2억원 상향) | 9억원(현행 12억원→3억원 하향) |
| 공정시장가액비율(2027.1.1~) | 70%(현행 60%→10%p 인상, 동일 적용) | 70%(동일 적용) |
| 종부세 부담 방향 | 완화(대체로 감소) | 강화(증가) |
| 해당 예시 | 본인·세대원이 실제 거주하는 자가 1주택 | 지방 근무 등으로 별도 거주, 세컨하우스로 둔 1주택 |
| 첫 적용 예정 시점 | 2027년 6월 1일 과세기준일분(2027년 12월 고지·납부) — 국회 통과 전제 | |
표를 보면 '실거주냐 아니냐'라는 요건 하나가 공제 금액은 물론 세금이 늘어날지 줄어들지의 방향 자체를 가르는 핵심 변수라는 걸 알 수 있습니다. 공정시장가액비율은 실거주·비거주 모두 똑같이 60%에서 70%로 오르지만, 그 위에 곱해지는 공제 금액이 2억원 상향과 3억원 하향으로 정반대이기 때문에 최종 세액의 방향까지 갈리는 것입니다. 종부세는 세무컨설팅·절세상담 광고가 가장 치열하게 붙는 영역 중 하나인 만큼, 광고성 요약만 보고 판단하기보다는 이렇게 구조를 뜯어보는 편이 안전하다는 게 제 생각입니다.
공정시장가액비율을 조금 더 풀어보면, 공시가격이 그대로여도 이 비율이 오르면 과세표준(세금을 매기는 실제 기준 금액)이 커지므로 세금도 함께 늘어나는 구조입니다. 정부가 이 비율을 60%에서 70%로 올리는 이유는 그동안 시세 대비 과세표준이 지나치게 낮게 잡혀 있었다는 지적을 반영해 과세 형평성을 높이려는 취지로 설명됩니다. 참고로 3주택 이상 보유자나 조정대상지역 주택 보유자는 이 비율이 2027년 70%에 이어 2028년에는 80%까지 더 오를 예정이어서, 다주택자일수록 비율 인상의 영향을 더 크게 받는 구조입니다.
제가 자료를 찾아보며 느낀 점
재정경제부 발표 자료와 언론 보도를 날짜순으로 대조해보니 '완화'라는 단어 하나로는 이 개편안을 설명할 수 없다는 게 가장 크게 느껴졌습니다.
이번 원고를 준비하며 재정경제부 발표 원문과 국회도서관에 정리된 세제개편안 상세본, 관련 언론 기사를 나란히 놓고 비교해봤습니다. 특히 '1세대1주택자'라는 표현이 기사마다 조금씩 다르게 쓰이고 있어서, 실거주 요건이 붙는지 안 붙는지를 문장 하나하나 확인해야 했습니다. 후기와 온라인 반응을 찾아봐도 지방 발령이나 부모님 봉양 등으로 실거주 요건을 채우기 어려운 사례들에 대한 불안이 공통적으로 눈에 띄었고, '내 명의의 집인데 왜 비거주로 분류되느냐'는 취지의 질문이 특히 많았습니다.
아쉬운 점은 실거주 여부를 어떤 기준으로 판정할지 — 전입신고 기간인지, 실제 거주 일수인지, 예외를 인정하는 사유가 있는지 — 가 이번 8월 발표 자료 단계에서는 구체적으로 제시되지 않았다는 것입니다. 큰 방향(공제 금액)만 먼저 공개되고 세부 판정 기준은 하위 법령이나 시행령 단계에서 정해질 가능성이 커 보이는데, 그 사이 기간에는 자신이 실거주자로 분류될지 확신하기 어려운 분들이 적지 않을 것 같습니다.
상황 — 서울에 자가 1주택을 두고 지방으로 발령받아 배우자와 자녀만 서울 집에 거주 중인 직장인을 가정해보겠습니다.
결과 — 세대원 전체가 아니라 일부만 실거주하는 경우 실거주로 인정받을지, 비거주로 분류돼 기본공제가 9억원까지 낮아질지는 2026년 8월 22일 현재 발표 자료만으로는 단정하기 어렵습니다.
교훈 — 지방 근무 등으로 거주 형태가 애매한 경우, 개편안이 확정되고 세부 기준이 공개된 뒤 국세청 안내를 통해 본인 사례를 직접 확인하는 게 안전합니다. (※ 이 사례는 특정 개인의 실제 경험이 아니라 발표 자료를 바탕으로 재구성한 가정입니다.)
이 개편안, 아직 국회를 통과하지 않았다
이번 세제개편안은 2026년 8월 발표 단계일 뿐 아직 국회를 통과한 확정 법률이 아닙니다.
재정경제부가 발표한 세법개정 법률안들은 2026년 8월 4일부터 8월 20일까지 입법예고를 거친 뒤 9월 1일 국무회의, 9월 3일 이전 정기국회 제출 순서로 진행될 예정이며, 실제 확정은 12월 국회 본회의 통과 이후입니다. 일부 정리글은 이미 '확정'된 것처럼 서술하기도 하지만, 국회도서관 국가전략포털에 정리된 세제개편안 상세본을 직접 확인해보면 이 개편안은 심의 과정에서 공제 금액이나 시행일이 달라질 수 있는 '안(案)' 단계임이 분명합니다.
과거에도 종합부동산세 개편안은 국회 심의 과정에서 공제 금액이나 시행 시기가 발표 당시안과 달라진 전례가 여러 차례 있었습니다. 이번 개편안 역시 9월 정기국회 제출 이후 여야 협의 과정에서 기본공제 금액, 실거주 판정 기준, 공정시장가액비율 인상 속도 등이 조정될 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히 비거주 1주택자에 대한 공제 축소는 세부담이 커지는 방향이라 국회 심의 과정에서 논쟁의 대상이 될 가능성이 있어 보입니다. 종부세처럼 매년 6월 1일 과세기준일에 맞춰 움직이는 세금은 개편 시점과 실제 적용 시점 사이에 시차가 있다는 점도 함께 기억해두면 좋습니다.
지금 시점에서 할 수 있는 것은 개편안의 방향을 파악하고 자신의 상황(실거주 여부, 공시가격 수준)이 어느 쪽에 가까운지 가늠해보는 정도입니다. 본인의 종부세가 실제로 얼마가 될지, 실거주 인정 여부는 어떻게 되는지 같은 개별적인 판단은 이 글의 계산이 아니라 개편안이 확정된 뒤 국세청·홈택스나 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.
정보 기준일: 2026-08-22
참고 출처:
- 재정경제부 — 2026년 세제개편안 발표(2026-08-03)
- 국회도서관 국가전략포털 — 2026년 세제개편안 상세본
- 국세청 — 종합부동산세 세율 안내(현행 기준)
이 글의 계산은 단독명의·세액공제 미적용을 가정한 단순 시산이며, 세제개편안은 2026년 8월 22일 현재 국회 심의 전 단계로 공제 금액·시행 시기가 향후 변경될 수 있으므로 정확한 사항은 재정경제부·국세청 공식 채널과 세무 전문가를 통해 재확인하시기 바랍니다.