티스토리 뷰
목차
정부가 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안대로 국회를 통과하면, 2027년부터 1세대1주택자의 종합부동산세(종부세) 기본공제가 실거주 여부에 따라 14억원과 9억원으로 완전히 갈립니다. 2026년 8월 기준으로는 아직 국회 입법예고 단계인 정부안이라 지금 당장 적용되는 기준은 아니고, 2027년 과세기준일(매년 6월 1일) 이후 성립하는 납세의무분부터 예정된 변화입니다. 제가 기획재정부 발표 자료와 여러 세무 전문가 해설을 직접 대조해보니, 실거주자와 비거주자가 완전히 반대 방향으로 영향을 받는다는 점이 뉴스 제목만으로는 잘 드러나지 않았습니다.
이 글에서는 지금 12억원으로 고정된 기본공제가 앞으로 어떻게 갈리는지, 내 공시가격이 새 기준에서 종부세 대상이 되는지 아닌지를 제가 직접 계산한 표로 정리했습니다. 국회 심의 과정에서 구체 수치와 시행 시기는 달라질 수 있으니, 실제 신고 전에는 반드시 최종 법령과 국세청 공고를 다시 확인하시기 바랍니다.
1주택14억 공제, 종부세 개편안 핵심은 이렇습니다
1세대1주택 실거주자의 종부세 기본공제가 2027년부터 12억원에서 14억원으로 오를 예정입니다. 지금은 실거주 여부와 무관하게 1세대1주택자라면 누구나 공시가격(정부가 매년 산정해 공고하는 부동산 가격을 뜻합니다) 합계액에서 12억원을 기본공제로 뺀 나머지에만 세금이 붙는데, 개편안은 이 12억원 공제를 '실거주'와 '비거주'로 쪼갭니다. 제가 기획재정부 발표 자료를 직접 찾아보니, 실거주 1주택자는 공제가 12억원에서 14억원으로 올라가 공시가격 14억원(시가 약 20억원 수준)까지는 종부세를 한 푼도 안 낼 수 있게 됩니다. 여기서 1세대1주택자란 세대원 전원이 국내에 집을 한 채만 갖고 있는 경우를 뜻하며, 부부 공동명의 특례를 신청한 경우도 포함됩니다. 이번 개편의 표면적인 메시지는 "실거주 한 채는 확실히 지켜준다"는 것으로 읽혔고, 정부도 종부세를 사실상 '똘똘한 한 채'가 아니라 '거주하는 한 채'를 우대하는 세목으로 재설계하려는 의도를 밝히고 있었습니다. 다만 이 공제 확대는 2027년 과세기준일(6월 1일) 이후 성립하는 납세의무분부터 적용될 예정이라, 2026년 종부세는 여전히 현행 12억원 기준으로 계산됩니다. 저는 이 시행시기를 처음엔 '발표 즉시 적용'으로 오해했는데, 자료를 다시 확인하고서야 2026년분에는 영향이 없다는 걸 알았습니다. 참고로 1세대1주택자 기본공제는 2022년 11억원에서 2023년 12억원으로 오른 뒤 줄곧 12억원이었는데, 이번 14억원 상향이 확정되면 두 번째 인상이 됩니다. 다만 '기본공제'는 아예 세금이 면제되는 '비과세'와는 다른 개념으로, 공시가격이 공제액을 넘는 순간부터는 초과분에 세율이 붙는 구조라는 점도 함께 짚어둘 필요가 있습니다.
비거주9억 기준되면 전세 준 내 집도 새로 과세될 수 있습니다
반대로 실거주하지 않는 1주택자는 기본공제가 12억원에서 9억원으로 줄어들 예정입니다. 해외 발령, 지방 발령, 자녀 학교 문제로 세를 주고 다른 곳에 살거나, 전세를 낀 채 집을 매입해 아직 입주하지 않은 경우가 여기 해당합니다. 제가 여러 사례를 찾아보니 지금은 이런 '비거주 1주택자'도 실거주자와 똑같이 12억원 공제를 받았지만, 개편안대로면 공제가 9억원으로 낮아져 공시가격 9억원(시가 약 13억원 수준)만 넘어도 과세표준이 발생하게 됩니다. 즉 지금은 종부세 대상이 아니었던 공시가격 10억~13억원대 비거주 1주택자가 개편 이후에는 새로 과세 대상에 포함될 수 있다는 뜻입니다. 여기서 조정대상지역(정부가 주택가격 상승 등을 이유로 별도 지정해 세제·대출 규제를 강화하는 지역을 뜻합니다)에 속한 집은 2028년부터 공정시장가액비율까지 더 높게 적용받아 부담이 한 번 더 커질 수 있습니다. 저도 처음엔 '1주택자는 다 14억까지는 안전하다'고 막연히 생각했는데, 직접 자료를 뜯어보고서야 비거주자는 오히려 지금보다 더 불리해지는 방향이라는 걸 확인하고 다소 의외였습니다. 다만 정부는 발령·간병 등 불가피한 사유로 집을 비운 경우 일정 기간(최대 3년 수준으로 거론됨) 실거주로 인정하는 예외를 검토 중인 것으로 보도되고 있어, 세부 요건은 국회 심의와 시행령을 통해 다시 확인해야 합니다. 제가 관련 사례를 더 찾아보니 해외 발령자뿐 아니라 지방 근무 발령자, 자녀 유학에 동행한 배우자, 전세를 낀 채 집을 사고 아직 입주 전인 갭투자 매입자까지 모두 '비거주'로 분류될 가능성이 있어, 영향받는 범위가 생각보다 넓을 수 있다는 인상을 받았습니다.
공시가격 구간별로 직접 계산해보니 희비가 갈렸습니다
제가 공시가격 구간별로 계산해보니 실거주와 비거주의 유불리가 정반대로 갈렸습니다. 아래 표는 2026년 현행(기본공제 12억원, 공정시장가액비율 60%)과 2027년 개편안(실거주 14억원·비거주 9억원 공제, 공정시장가액비율 70%)을 기준으로 과세표준만 계산한 것으로, 세액공제·세율까지 반영한 최종 세액이 아닙니다.
| 상황(공시가격) | 현행 과세표준 | 개편안 과세표준 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 실거주 1주택, 10억원 | 0원(12억 이하) | 0원(14억 이하) | 변화 없음 |
| 실거주 1주택, 13억원 | (13-12)×60%=0.6억원 | 0원(14억 이하) | 과세 → 비과세 전환 |
| 비거주 1주택, 13억원 | (13-12)×60%=0.6억원 | (13-9)×70%=2.8억원 | 과세표준 약 4.7배 증가 |
| 실거주 1주택, 20억원 | (20-12)×60%=4.8억원 | (20-14)×70%=4.2억원 | 소폭 감소 |
| 비거주 1주택, 20억원 | (20-12)×60%=4.8억원 | (20-9)×70%=7.7억원 | 약 60% 증가 |
표로 계산해보니 같은 공시가격 13억원이라도 실거주자는 과세표준이 0.6억원에서 0원으로 떨어져 종부세를 아예 안 내게 되는 반면, 비거주자는 0.6억원에서 2.8억원으로 오히려 4배 넘게 늘어났습니다. 공시가격 20억원대 고가주택에서도 방향은 같아서, 실거주자는 소폭 줄고 비거주자는 60%가량 늘어나는 구조였습니다. 이 표는 과세표준 단계의 비교이며, 실제 산출세액은 과세표준에 구간별 세율(0.5~5% 수준)을 곱하고 연령·보유기간 세액공제를 반영해야 하므로 이 글의 계산보다 낮아질 수 있습니다. 정확한 세액은 홈택스 종합부동산세 세액 계산 도우미로 개별 확인하시기 바랍니다.
현행과 개편안을 항목별로 정량 비교해봤습니다
현행 제도와 개편안을 항목별로 정리하면 다섯 가지 지점에서 차이가 뚜렷하게 드러납니다. 제가 발표 자료와 전문가 해설을 종합해 표로 정리해봤습니다.
| 구분 | 2026년 현행 | 개편안(2027년~, 국회 통과 전) |
|---|---|---|
| 1세대1주택 기본공제 | 12억원(거주 여부 무관) | 실거주 14억원 / 비거주 9억원 |
| 다주택자·일반 기본공제 | 9억원 | 4억원+실거주 비중분 최대 5억원(안) |
| 공정시장가액비율 | 60%(전체 공통) | 2027년 70%(전체) → 2028년 3주택 이상·조정대상지역 80% |
| 세율 체계 | 주택 수 기준(1~2주택 vs 3주택 이상 차등) | 2028년부터 주택 가액 기준으로 단계적 일원화(안) |
| 시행시기 | - | 2027년 과세기준일(6월 1일) 이후 성립분부터 |
표를 만들며 제가 눈여겨본 부분은 다주택자 기본공제입니다. 지금은 다주택자도 1주택자와 별개로 9억원 공제를 받지만, 개편안은 이를 4억원으로 낮추고 실거주 비중만큼만 최대 5억원을 추가해주는 구조로 바뀝니다. 즉 다주택자 중에서도 실거주 비중이 낮으면 공제가 4억원까지 줄어들 수 있어, 이번 개편은 1주택자 내부의 실거주·비거주 격차뿐 아니라 다주택자에게도 '거주 비중'이라는 새로운 잣대를 들이대는 방향으로 보였습니다. 이 수치들은 모두 정부 발표 단계의 안(案)이며 국회 심의 과정에서 조정될 수 있습니다.
원문을 직접 대조해보니 보도와 다른 지점이 있었습니다
'1주택 공제 14억 상향'이라는 제목은 실거주자에게만 해당하는 절반의 진실입니다. 제가 여러 기사 제목과 기획재정부 발표 원문을 직접 대조해보니, "1주택자 종부세 공제 14억으로 확대"라는 식의 제목이 많았지만 정작 원문은 이 14억원이 '실거주' 1세대1주택자에게만 적용된다고 명확히 구분하고 있었습니다. 비거주 1주택자의 공제가 오히려 12억원에서 9억원으로 낮아진다는 내용은 본문 하단에야 언급되거나, 아예 제목에 드러나지 않는 기사도 적지 않았습니다. 실제로 관련 커뮤니티에서는 "발령으로 잠시 집을 비웠는데 세금 폭탄 맞는 거냐"는 반응이 나올 정도로, 제목만 보고 안심했다가 뒤늦게 비거주 조항을 발견하는 경우가 있었습니다. 저는 이 부분을 확인하기 전까지 '1주택자는 다 14억 혜택을 받는다'고 이해했는데, 원문을 직접 대조하고 나서야 이 개편안이 실거주자에게는 확실한 감세, 비거주자에게는 오히려 증세에 가깝다는 이중적인 구조라는 걸 확인했습니다. 세제개편안 자체가 아직 국회 입법예고 단계라는 점도 일부 기사에서는 '확정'처럼 서술하고 있어, 이 역시 원문과 다른 지점이었습니다. 또 하나 원문을 찾아보며 확인한 차이는, 대선 국면에서 나왔던 "종부세를 대폭 줄이거나 없애겠다"는 공약성 발언과 실제 발표된 개편안 사이의 간극입니다. 실제 개편안은 종부세 자체를 폐지하지 않고 1주택 실거주자 위주로 부담을 낮추는 선에 그쳤는데, 이 차이를 짚지 않고 "종부세 대폭 완화"라고만 요약한 글도 여럿 보였습니다.
제가 자료를 찾아보며 느낀 것 — 국회 통과가 관건입니다
제가 관련 반응을 찾아보니 비거주 1주택자의 불만이 유독 두드러졌습니다. 스토킹 피해나 가정폭력 등으로 어쩔 수 없이 살던 집을 비우고 이사한 경우까지 '비거주'로 분류돼 세부담이 커질 수 있다는 지적이 있었고, 해외 발령이나 자녀 유학처럼 본인 의사와 무관하게 집을 비우는 경우도 마찬가지 우려가 나왔습니다. 후기에서도 공통적으로 지적되는 부분은, 실거주 인정 예외(최대 3년 수준으로 거론)가 구체적으로 어떤 사유까지 포함하는지가 아직 명확하지 않다는 점이었습니다. 제 생각엔 이번 개편안은 '똘똘한 한 채'를 넘어 '거주하는 한 채'에 확실한 인센티브를 주는 방향으로 설계된 것으로 보입니다. 다만 아쉬운 점은, 발령·간병·피해 이주처럼 불가피하게 집을 비우는 사정이 제각각인데 이를 '비거주'라는 하나의 범주로 뭉뚱그려 계산한다는 것입니다. 실거주 예외 요건이 얼마나 폭넓게 인정될지가 실제 세부담을 가르는 관건인데, 정부 발표만으로는 아직 세부 기준이 불명확해 보였습니다. 저는 이번 자료를 종합하며, 이 개편안의 실제 영향은 법 조문과 시행령이 확정돼야 정확히 가늠할 수 있겠다는 인상을 받았습니다. 세무 관련 질의응답 게시판을 찾아보니 세무사조차 "구체 시행령이 나오기 전에는 단정할 수 없다"는 답변을 반복하는 경우가 많아, 지금 시점에서 개별 세대의 유불리를 확정적으로 안내하기는 이르다는 점도 확인했습니다. 특히 다주택자에서 1주택자로 곧 전환될 예정인 세대(상속·매도 진행 중 등)는 어느 시점 기준으로 실거주·비거주가 판정되는지까지 함께 궁금해하는 경우가 많았는데, 이 부분은 아직 보도에서도 명확히 정리되지 않은 상태였습니다.
전세 준 집 때문에 종부세 대상이 될 뻔한 경우 (가정 사례)
실제 겪은 사례가 아니라, 앞서 찾아본 발표 자료와 보도를 종합해 재구성한 가정 사례입니다.
상황 — 지방으로 발령이 나 원래 살던 서울 아파트(공시가격 11억원 가정)를 전세 주고 회사 근처에서 전세로 거주하게 된 1주택자가, "1주택자는 14억까지 종부세가 없다"는 기사만 보고 별다른 걱정을 하지 않았다고 가정합니다.
결과 — 이후 개편안 원문을 찾아보다가, 이 14억 기준은 실거주자에게만 해당하고 본인처럼 전세를 준 비거주 1주택자는 공제가 9억원이라는 사실을 확인했다고 가정합니다. 공시가격 11억원이면 개편안 기준으로 과세표준이 새로 발생해, 지금까지 종부세 비대상이었다가 대상으로 바뀔 수 있다는 걸 뒤늦게 알게 됐다는 흐름으로 정리했습니다.
교훈 — 발표 자료와 보도를 종합하면, '1주택자'라는 범주만 보고 안심하지 말고 본인이 실거주자인지 비거주자인지부터 먼저 확인해야 한다는 점이 반복적으로 확인됩니다. 발령 등 불가피한 사유의 실거주 예외 인정 여부는 시행령 확정 후 다시 확인이 필요합니다. (※ 이 사례는 실제 겪은 것이 아니라 관련 발표와 보도를 종합해 재구성한 것입니다.)
이런 사례는 관련 커뮤니티에서도 드물지 않게 보였습니다. 특히 전세를 낀 채 집을 매입해 아직 입주 전인 경우, 본인은 '내 집'이라고 여기지만 세법상으로는 비거주로 분류될 가능성이 높아 더 주의가 필요해 보였습니다. 반대로 실거주 요건을 충족하는지 애매한 경우 미리 홈택스나 세무 전문가를 통해 확인해두는 것이 뒤늦게 세액을 놓고 다투는 것보다 안전하다는 점도 함께 확인했습니다.
정리 — 내 공시가격부터 확인하시기 바랍니다
정리하면 내 집이 실거주인지 비거주인지에 따라 이번 개편안의 유불리가 완전히 갈립니다. 실거주 1주택자는 기본공제가 12억원에서 14억원으로 올라 공시가격 14억원까지는 종부세 부담이 사라지거나 줄어드는 반면, 비거주 1주택자는 공제가 9억원으로 낮아져 지금은 대상이 아니었던 공시가격 9억~13억원대 주택까지 새로 과세될 수 있습니다. 제가 직접 계산해본 결과 공시가격 13억원 기준으로 실거주자는 과세표준이 0원이 되지만 비거주자는 오히려 2.8억원으로 늘어나는 등, 같은 공시가격이라도 정반대 방향의 결과가 나왔습니다. 이 개편안은 2026년 8월 기준 국회 입법예고 단계의 정부안으로, 시행시기는 2027년 과세기준일(6월 1일) 이후 성립분부터로 예정돼 있지만 구체 수치와 실거주 예외 요건은 국회 심의 과정에서 달라질 수 있습니다. 저는 이번에 정리하며, 지금 당장 세액이 바뀌는 것은 아니지만 전세를 주고 있거나 발령으로 집을 비운 1주택자라면 미리 본인의 공시가격과 거주 현황을 점검해둘 필요가 있다는 인상을 받았습니다. 여기 정리한 수치는 2026-08-14 기준 정부 발표안을 근거로 한 일반적인 내용이며, 개별 세대의 정확한 과세 여부와 세액은 반드시 국세청·홈택스 공고와 최종 법령을 통해 다시 확인하시기 바랍니다.
정보 기준일: 2026-08-14
참고 출처:
- 기획재정부 — 2026년 세제개편안(8월 3일 발표)
- 국세청 — 종합부동산세 안내
- 홈택스 — 종합부동산세 세액 계산 도우미
- 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 및 시행령
이 개편안은 2026-08-14 기준 국회 심의 전 정부안으로, 기본공제·공정시장가액비율·시행시기·실거주 예외 요건은 국회 통과 과정에서 달라질 수 있으니 실제 신고 전 국세청·기획재정부 공고를 다시 확인하시기 바랍니다.