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공시가격 13억원 아파트에 실제로 살고 있다면, 2026년 8월 기준 정부가 내놓은 세제개편안대로 법이 확정될 경우 종합부동산세를 한 푼도 내지 않게 될 수 있습니다. 반대로 같은 집이라도 실거주를 하지 않는다면 지금보다 세금이 크게 늘어날 수 있습니다.
기획재정부는 2026년 세제개편안에서 1세대 1주택자의 종부세 기본공제를 현행 12억원에서 실거주 시 14억원으로 올리는 대신, 비거주 시에는 오히려 9억원으로 낮추는 방안을 발표했습니다. 다만 이 내용은 아직 국회 심의를 거쳐야 하는 정부안 단계이고, 실제로 적용되더라도 2027년 6월 1일 기준분부터라 올해 12월에 나오는 종부세 고지서와는 무관합니다.
이 글에서는 공시가격별로 실거주·비거주 케이스에서 과세표준이 실제로 얼마나 달라지는지 직접 계산해보고, 정부 발표 원문과 언론 보도 사이에서 놓치기 쉬운 차이점도 확인했습니다.
종부세 기본공제 14억, 무엇이 바뀌나
정부는 실거주 1세대 1주택자의 종부세 기본공제를 12억원에서 14억원으로 올리는 방안을 발표했습니다.
기획재정부가 2026년 7월 31일 발표한 「2026년 세제개편안」에 따르면, 1세대 1주택자(주민등록상 세대원 전원이 국내에 1채의 주택만 보유한 경우를 뜻합니다)의 종합부동산세 기본공제가 현재 12억원에서 실제로 거주하는 경우에는 14억원으로 올라갑니다. 여기서 종합부동산세(종부세)란 일정 기준을 넘는 부동산을 보유한 사람에게 매년 6월 1일 기준으로 부과하는 국세를 뜻하며, 공시가격(정부가 매년 발표하는 부동산의 과세 기준 가격)이 이 기본공제 금액을 넘는 부분에 대해서만 세금이 매겨집니다. 정부가 밝힌 새 과세기준은 공시가격 14억원 초과이며, 이는 시가로 환산하면 약 20억원 수준이라고 설명했습니다. 반면 같은 1주택이라도 실제로 거주하지 않는 경우에는 기본공제가 오히려 현행 12억원에서 9억원으로 낮아지고, 다주택자에게는 이번에 처음으로 별도의 기본공제(4억원을 기본으로 거주 주택의 비중을 반영해 가산하는 방식으로 알려져 있습니다)가 생길 예정입니다. 다만 다주택자 공제의 정확한 산식과 세부 요건은 국회 심의 과정에서 조정될 수 있어, 확정되면 국세청 공지로 다시 확인이 필요합니다. 제가 기획재정부 발표 원문을 직접 확인해보니, 이번 개편의 핵심은 "1주택자는 무조건 유리해진다"가 아니라 실거주 여부로 유불리가 갈린다는 점이었습니다.
실거주 여부로 갈리는 기본공제, 14억과 9억
같은 집 한 채라도 실제로 거주하는지에 따라 종부세 기본공제가 14억원과 9억원으로 갈립니다.
현재 종합부동산세법은 1세대 1주택자라면 실제로 그 집에 사는지와 관계없이 똑같이 12억원을 공제해줍니다. 직장 문제로 다른 지역에 살면서 집 한 채만 보유한 경우에도, 실거주자와 똑같은 12억원 공제를 받는 구조입니다. 그런데 이번 개편안은 여기에 처음으로 실거주 조건을 넣었습니다. 실제로 거주하는 1주택자는 공제가 14억원으로 늘지만, 거주하지 않는 1주택자는 오히려 12억원에서 9억원으로 줄어드는 방향입니다. 저도 처음 이 개편 내용을 찾아봤을 때는 "1주택자는 다 유리해지는 개편"이라고 단순하게 받아들였는데, 실거주 조건을 확인하고 나서야 비거주 1주택자에게는 오히려 불리한 개편일 수 있다는 걸 다시 정리하게 됐습니다. 실거주 여부를 어떤 기준(거주 기간, 주민등록 이전 시점 등)으로 판정할지 세부 내용은 아직 시행령 등 하위 법령에서 정해질 예정이라, 정확한 요건은 확정 이후 국세청 안내를 다시 확인해야 합니다. 제 생각엔 이번 실거주 요건 신설은 갭투자나 명의만 걸어둔 주택보다 실제 삶의 터전인 주택을 우대하겠다는 방향성은 이해가 되지만, 전근·간병 등 불가피한 사정으로 실거주를 못 하는 1주택자까지 한꺼번에 비거주로 묶이면 억울한 사례가 나올 수 있다는 점은 아쉬운 대목입니다.
공시가격별로 직접 계산해본 과세표준 3케이스
공시가격이 같아도 실거주 여부에 따라 과세표준이 최대 2억 8,000만원 가까이 벌어졌습니다.
제가 공시가격이 다른 세 가지 상황을 가정해 과세표준을 직접 계산해봤습니다. 세 케이스 모두 1세대 1주택자를 가정했고, 과세표준은 (공시가격-기본공제)×공정시장가액비율로 계산했습니다. 공정시장가액비율(과세표준을 정할 때 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 곱하는 비율로, 실제 과세표준을 낮춰주는 역할을 합니다)은 현행 60%, 개편안 시행 이후에는 70%를 적용해 계산했습니다.
| 케이스 | 가정 | 현행 과세표준 | 개정안 과세표준(2027년~ 예정) |
|---|---|---|---|
| 케이스1 | 공시가격 11억원, 1주택 실거주 | 0원 | 0원 |
| 케이스2 | 공시가격 13억원, 1주택 실거주 | 6,000만원 | 0원 |
| 케이스3 | 공시가격 13억원, 1주택 비거주 | 6,000만원 | 2억 8,000만원 |
케이스1은 공시가격 11억원으로 현행 12억원 공제에도 못 미쳐 지금도 과세표준이 0원이고, 개편안이 시행돼도 14억원 공제 안에 들어가 여전히 0원입니다. 케이스2는 공시가격 13억원 실거주자로, 현행 기준으로는 (13억-12억)×60%인 6,000만원이 과세표준으로 잡히지만, 개편안이 시행되면 13억원이 14억원 공제 안에 들어가 과세표준이 0원으로 떨어져 종부세 대상에서 아예 빠지게 됩니다. 케이스3은 같은 공시가격 13억원이지만 비거주자인 경우로, 현행 기준 과세표준은 케이스2와 똑같이 6,000만원이지만, 개편안이 시행되면 기본공제가 9억원으로 줄고 공정시장가액비율도 70%로 오르면서 (13억-9억)×70%인 2억 8,000만원까지 과세표준이 뛰어오릅니다. 제가 이 세 케이스를 나란히 놓고 계산해보고서야, 이번 개편이 "1주택자 감세"라는 한 문장으로 요약하기 어렵다는 걸 체감했습니다. 다만 과세표준에 세율을 곱해야 실제 납부할 세액이 나오고, 1세대 1주택자는 만 60세 이상 고령자·5년 이상 장기보유에 따른 세액공제(최대 80%, 연도별 한도 있음)가 추가로 적용될 수 있어 실제 부담은 이 과세표준 차이보다 줄어들 수 있습니다. 정확한 세액은 홈택스 종합부동산세 모의계산을 통해 개별적으로 확인하시길 권합니다.
현행 제도와 개정안, 다섯 가지 비교
기본공제부터 공정시장가액비율까지, 현행과 개정안은 다섯 가지 지점에서 갈립니다.
| 항목 | 현행 | 개정안(2027년~ 예정) |
|---|---|---|
| 1주택 실거주 기본공제 | 12억원 | 14억원 |
| 1주택 비거주 기본공제 | 12억원 | 9억원 |
| 다주택자 기본공제 | 9억원(균일) | 4억원+거주비중 가산(안) |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70%(2027)→최대 80%(2028, 3주택이상·조정대상지역) |
| 세율 판정 기준 | 보유 주택 수 | 주택가액(2028년 전면 전환 예정) |
| 최초 적용 시점 | - | 2027-06-01 과세기준분(2027년 12월 고지) |
표에서 보듯 이번 개편은 기본공제 하나만 바뀌는 게 아니라 공정시장가액비율과 세율 판정 기준까지 함께 움직입니다. 특히 공정시장가액비율이 60%에서 70%, 다주택자는 최대 80%까지 오르면 기본공제가 늘어난 효과를 일부 상쇄할 수 있습니다. 세율 판정 기준도 보유 주택 수에서 주택가액으로 바뀌는데, 이는 2주택·3주택을 몇 채 보유했는지보다 전체 주택 가치가 얼마인지를 더 중요하게 보겠다는 의미입니다. 제가 자료를 비교해보니 다주택자라고 해서 무조건 불리해지는 것도 아니고, 가액이 크지 않은 다주택자는 오히려 지금보다 유리해질 여지도 있어 보였습니다. 다만 이 부분은 세부 시행령이 나와야 구체적인 유불리를 계산할 수 있어, 이 글에서는 현재까지 공개된 방향성 수준으로만 정리했습니다.
언론 보도와 정부 발표 원문을 대조해보니
언론은 "1주택자 종부세 부담 끝"이라 전하지만, 정부 발표 원문을 보면 조건이 꽤 갈립니다.
파이낸셜뉴스 — 거주 공제 12억→14억, 비거주 12억→9억 보도와 뉴스핌 — 종부세 주택 수 대신 가액 기준 전환 보도를 기획재정부 공식 발표 원문과 나란히 대조해보니, 제목만 보면 "1주택자는 종부세 걱정을 덜었다"는 식으로 단순화한 기사가 적지 않았습니다. 그런데 본문과 원문을 함께 읽어보면 세 가지 지점에서 조건이 붙어 있었습니다. 첫째, 이 개편안은 아직 정부 발표 단계일 뿐 국회 심의·의결을 거쳐야 확정되는 정부안이라는 점입니다. 둘째, "1주택자"로 뭉뚱그려 보도한 기사가 많았지만 실제로는 실거주 여부에 따라 공제가 14억원과 9억원으로 갈려, 비거주 1주택자는 오히려 지금보다 불리해질 수 있습니다. 셋째, 시행되더라도 2027년 6월 1일 기준분부터 적용돼 올해 12월 고지되는 종부세와는 무관하다는 점인데, 이 시행 시점을 명확히 짚지 않은 기사도 있었습니다. 미주중앙일보 — 종부세 기본공제 1주택 12억→14억 상향 보도는 공정시장가액비율 인상까지 함께 짚고 있어 상대적으로 균형 잡힌 보도였습니다. 제 생각엔 "14억원"이라는 숫자만 강조하는 제목은 실거주 요건과 비거주자 불이익, 아직 확정 전이라는 전제를 함께 읽지 않으면 오해하기 쉬운 구조라고 봅니다.
자료를 찾아보며 든 생각과 아쉬운 점
제가 자료를 찾아보니 이번 개편에 대한 반응은 실거주 여부에 따라 크게 엇갈렸습니다.
제가 이번 개편 소식에 대한 반응을 찾아보니, 실거주 1주택자들은 "드디어 공시가격 상승분만큼 공제도 따라 올랐다"며 반기는 분위기가 뚜렷했습니다. 반면 직장이나 자녀 교육 문제로 집 한 채를 두고 다른 곳에 거주하는 1주택자들 사이에서는 "똑같이 집 한 채인데 왜 세금이 더 느는지 모르겠다"는 불만이 두드러졌습니다. 다주택자 쪽 반응을 찾아보니, 공제가 새로 생긴다는 점은 반기면서도 공정시장가액비율이 최대 80%까지 오른다는 점 때문에 실질적인 혜택인지 의문이라는 의견도 있었습니다. 제 생각엔 이런 엇갈린 반응 자체가 이번 개편의 성격을 잘 보여준다고 봅니다 — 이건 "세금을 깎아주는 개편"이 아니라 "실거주자와 비거주자를 다르게 대우하겠다"는 방향 전환에 가깝습니다. 아쉬운 점은 실거주 여부를 판정하는 구체적인 기준(거주 기간, 예외 인정 사유 등)이 아직 공개되지 않아, 전근·간병처럼 불가피하게 거주를 못 하는 1주택자가 어떻게 구제받을 수 있는지가 이 시점에서는 불투명하다는 것입니다.
상황 — 공시가격 13억원 아파트를 보유했지만 부모님 간병 때문에 다른 지역에 거주 중인 1세대 1주택자를 가정해보겠습니다.
결과 — 개편안이 그대로 확정되면 이 경우 비거주로 분류돼 기본공제가 9억원으로 줄고, 과세표준이 현행 6,000만원에서 2억 8,000만원으로 뛸 수 있습니다.
교훈 — 다만 실거주 예외 인정 사유가 시행령에 담길 가능성도 있으므로, 불가피한 사정으로 거주하지 못하는 경우라면 최종 시행령 공개 시 예외 조항이 있는지부터 확인해야 한다는 것이 이 사례에서 얻을 수 있는 점입니다. (※ 이 사례는 특정 개인의 실제 경험이 아니라 제도 내용을 바탕으로 재구성한 가정입니다.)
개편안 적용시기는 언제부터일까
개편안이 그대로 확정돼도 올해 12월 종부세 고지서에는 전혀 영향이 없습니다.
기획재정부 발표에 따르면 이번 개편안은 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용될 예정입니다. 종합부동산세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 삼아 그날 기준 소유자에게 부과되므로, 실제로 새 기준이 처음 반영되는 시점은 2027년 6월 1일이고 고지·납부는 그해 12월(정기고지 12월 1일~15일)에 이뤄집니다. 다시 말해 2026년 12월에 나오는 종부세 고지서는 지금과 같은 현행 기준(12억원·9억원, 공정시장가액비율 60%)으로 계산됩니다. 게다가 이 개편안은 아직 국회를 통과하지 않은 정부안 단계로, 정기국회 심의·의결 과정에서 세부 내용이 달라질 수 있습니다. 제가 자료를 찾아보니 세법 개정안은 통상 정부 발표 이후 입법예고, 국무회의, 정기국회 제출을 거쳐 그해 연말 국회 의결로 확정되는 절차를 밟습니다. 이번 개편안도 같은 절차를 밟을 것으로 보이며, 최종 확정 여부와 세부 조문은 연말 국회 의결 이후에나 확인할 수 있을 전망입니다.
- 내 집 공시가격이 현행 12억원, 개편안 기준 14억원(실거주) 중 어디에 해당하는지 확인
- 실거주 요건의 구체적인 판정 기준(거주 기간 등)은 시행령 확정 후 국세청 공지로 재확인
- 올해 12월 고지분은 현행 기준 그대로이며, 개편안은 2027년 6월 1일 기준분부터 적용 예정
- 정기국회 심의 진행 상황은 기획재정부·국회 공식 채널에서 확인
- 개별 세액은 국세청 홈택스 종합부동산세 모의계산 또는 세무 전문가를 통해 재확인
정보 기준일: 2026-08-20
참고 출처:
- 기획재정부 공식 홈페이지
- 국세청 — 종합부동산세 개요
- 파이낸셜뉴스 — 거주 공제 12억→14억, 비거주 12억→9억 보도
- 뉴스핌 — 종부세 주택 수 대신 가액 기준 전환 보도
- 미주중앙일보 — 종부세 기본공제 1주택 12억→14억 상향 보도
이 글의 계산은 2026-08-20 기준 공개된 정부 발표 내용을 근거로 한 시산이며, 실제 세액은 세율 적용·세액공제 등에 따라 달라질 수 있고 법안 내용은 국회 심의로 변경될 수 있으므로, 정확한 사항은 국세청·기획재정부 공식 채널을 통해 재확인하시기 바랍니다.