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공시가격 14억원, 시가로는 대략 20억원을 넘는 집 한 채를 갖고 있는데 그 집에 실제로 살지 않는다면, 2027년부터 종합부동산세 기본공제가 12억원에서 9억원으로 줄어듭니다. 2026년 8월 3일 재정경제부(기획재정부)가 발표한 2026년 세제개편안의 핵심은 '몇 채를 가졌느냐'가 아니라 '얼마짜리 집에 실제로 사느냐'로 종부세의 기준을 바꾸겠다는 것입니다.
실거주 1주택자는 기본공제가 오히려 12억원에서 14억원으로 늘어 세 부담이 줄어들지만, 같은 1주택자라도 그 집에 살지 않으면 정반대로 공제가 줄고 세율도 올라갑니다. 2026년 8월 기준 이 개편안은 아직 국회 통과 전 정부 발표 단계이고, 법제처 입법예고 게시판에는 벌써 2천 건이 넘는 의견이 달렸을 만큼 논쟁적입니다. 이 글에서는 비거주주택이 정확히 어떤 기준으로 갈리는지, 시가 20억·30억·40억원대 집을 예로 들어 실거주와 비거주의 세 부담 차이를 직접 계산해보고, 해외주재원이나 지방 발령처럼 어쩔 수 없이 집을 비운 경우는 어떻게 되는지까지 정리했습니다.
20억초과부터 비거주주택 종부세가 강화됩니다
공시가격 14억원, 시가로 약 20억원을 넘는 1주택부터 비거주주택은 종부세 부담이 눈에 띄게 커집니다.
현행 종합부동산세법은 1세대 1주택자에게 실거주 여부와 관계없이 기본공제 12억원을 똑같이 적용합니다. 여기서 기본공제란 종부세를 매길 때 공시가격 합계에서 미리 빼주는 금액을 말하는데, 이 금액을 넘는 부분에만 세금이 매겨집니다. 개편안은 이 기본공제를 실거주와 비거주로 완전히 갈라놓았습니다. 실제로 그 집에 사는 1주택자는 기본공제가 14억원으로 늘어나 사실상 시가 20억원 안팎까지는 종부세 대상에서 빠지는 반면, 같은 1주택자라도 그 집에 살지 않으면 기본공제가 9억원으로 오히려 지금보다 3억원 더 줄어듭니다. 즉 비거주자는 현재보다도 더 낮은 가격대부터 종부세를 내게 되는 셈입니다. 제가 재정경제부의 2026년 세제개편안 상세자료를 직접 확인해보니, 비거주 1주택의 기본공제가 현행 12억원보다도 3억원 더 낮은 9억원으로 잡혀 있었고, 이 부분이 이번 개편안에서 가장 많은 반발을 부른 지점이었습니다. 다만 취학·질병·전근·해외체류·부모봉양처럼 어쩔 수 없는 사유로 집을 비운 경우는 최장 3년까지 거주로 인정해주는 예외 조항이 함께 마련돼 있는데, 이 예외가 정확히 누구에게 적용되는지는 뒤에서 따로 정리했습니다. 관련 보도에 따르면 이번 개편으로 영향을 받는 비거주 1주택 세대가 전국에서 최소 409만가구에 이른다는 분석도 나와, 결코 소수만의 이야기는 아닙니다. 특히 지방에 본가를 두고 수도권으로 올라와 전세나 월세로 사는 직장인, 자녀 학교 문제로 배우자와 따로 사는 이른바 '기러기' 가구처럼 실거주지와 등록 주택이 다른 경우가 폭넓게 걸릴 수 있다는 점도 함께 짚어둘 만합니다.
기본공제9억, 비거주만 이렇게 축소됩니다
비거주 1주택은 기본공제가 12억원에서 9억원으로 줄면서 세율과 공정시장가액비율까지 함께 올라갑니다.
기본공제 축소만 겹치는 게 아니라 세금을 계산하는 다른 요소들도 같이 움직입니다. 종부세 과세표준은 '(공시가격 합계-기본공제)×공정시장가액비율'로 계산하는데, 과세표준이란 세율을 실제로 곱하는 기준금액을 말하고, 공정시장가액비율이란 공시가격 전액이 아니라 정해진 비율만 세금 계산에 반영하도록 조정하는 비율을 말합니다. 이 비율이 2026년 현재 60%에서 2027년부터 70%로 오르는데, 1세대1주택자는 이후에도 70%가 유지되지만 3주택 이상이나 조정대상지역 보유자는 2028년부터 80%까지 다시 오릅니다. 세율도 손질됩니다. 과세표준 6억원 초과 12억원 이하 구간은 2026년 1.0%에서 2027년부터 1.3%로 오르고, 12억원 초과 25억원 이하 구간은 1.3%에서 2027년 1.5%, 2028년 2.0%로 두 단계에 걸쳐 오릅니다. 여기에 더해 고령자·장기보유 세액공제(현행 최대 80%까지 감면해주는 제도)의 적용 기준이 '보유기간'에서 '거주기간'으로 바뀌는데, 2027년에는 둘 중 유리한 쪽을 골라 적용하지만 2028년부터는 거주기간만 인정합니다. 비거주자는 거주기간이 0이므로 2028년부터는 이 세액공제에서 사실상 완전히 빠지게 됩니다. 세액공제 자체에도 처음으로 금액 한도가 생기는데, 2027년에는 세액공제로 깎아주는 금액이 800만원을 넘지 못하고 2028년부터는 이 한도가 600만원으로 더 줄어듭니다. 지금까지는 비율(최대 80%)로만 상한을 뒀다면, 앞으로는 고가주택일수록 비율 공제 효과가 금액 한도에 막혀 줄어드는 구조가 겹치는 셈입니다. 제 생각엔 이번 개편에서 가장 체감이 큰 부분은 기본공제 3억원 축소 자체보다, 세액공제까지 함께 사라지는 2028년 이후의 이중 타격이라고 봅니다.
시가 20억·30억·40억, 제가 직접 계산해봤습니다
시가 20억원부터 40억원까지 세 구간을 제가 직접 계산해보니, 격차가 오히려 고가 구간으로 갈수록 좁아지는 결과가 나와 처음엔 의아했습니다.
아래 표는 공시가격을 시세의 70%로 가정하고(국토교통부가 추진해온 공동주택 공시가격 현실화율 목표치를 참고), 2027년 시행 첫해 기준 기본공제·공정시장가액비율(70%)·세율을 그대로 적용해 종부세 본세만 계산한 결과입니다. 고령자·장기보유 세액공제와 농어촌특별세(본세의 20%)는 단순 비교를 위해 계산에서 제외했습니다.
| 케이스(가정: 공시가격=시가×70%) | 공시가격 | 실거주 종부세 본세 | 비거주 종부세 본세 |
|---|---|---|---|
| ① 시가 20억원 | 14억원 | 0원(기본공제 이하) | 약 1,850,000원 |
| ② 시가 30억원 | 21억원 | 약 2,830,000원 | 약 3,912,000원 |
| ③ 시가 40억원 | 28억원 | 약 4,094,000원 | 약 4,575,000원 |
표에서 보듯 본세만 놓고 보면 실거주-비거주 격차가 20억원 구간 185만원에서 40억원 구간 49만원으로 오히려 줄어드는데, 이는 가격이 높아질수록 두 경우 모두 같은 상위 세율 구간에 함께 들어가기 때문입니다. 다만 이 표는 세액공제를 뺀 본세만 비교한 것이라, 실제 체감 격차는 반대 방향으로 훨씬 커질 수 있습니다. 관련 보도를 보면 60세 이상·10년 이상 보유를 가정한 2028년 최종 단계 시뮬레이션에서 시가 30억원 주택의 종부세는 실거주 약 76만원, 비거주 약 424만7천원으로 격차가 348만7천원까지 벌어진 사례가 있는데, 이는 실거주자가 받는 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)가 큰 폭으로 반영된 결과입니다. 즉 제 계산표의 격차는 '공제 구조 차이'만 반영한 최소치이고, 나이가 많고 오래 거주한 실소유자일수록 실제 격차는 이보다 훨씬 크게 벌어진다고 보는 게 맞습니다. 이 계산은 위에 명시한 가정을 기준으로 한 단순화한 시산이며, 실제 세액은 홈택스 모의계산이나 세무 전문가 확인이 필요합니다.
실거주 vs 비거주 종부세, 무엇이 다른가
실거주와 비거주는 세액 하나만이 아니라 공제 구조와 예외 인정 여부까지 통째로 갈립니다.
아래 표는 앞서 계산한 세액 차이를 제외하고, 제도적으로 무엇이 다른지만 항목별로 정리한 것입니다.
| 구분 | 실거주 1주택 | 비거주 1주택 |
|---|---|---|
| 기본공제(2027년~) | 12억→14억원 | 12억→9억원 |
| 6~12억 구간 세율 | 1.0%→1.3%(2027) | 동일(1.3%) |
| 고령자·장기보유 세액공제 | 2028년부터 거주기간 기준 적용 | 2028년부터 사실상 배제 |
| 부득이한 비거주 예외(최장 3년) | 해당 없음(이미 거주) | 취학·질병·전근·해외체류·부모봉양 등 인정 |
| 시행 시기 | 2027년 6월 1일 과세기준일분부터 단계적(2026-08-16 현재 국회 심의 전) | |
표에서 가장 눈에 띄는 항목은 고령자·장기보유 세액공제입니다. 이 공제는 원래 나이 많고 오래 산 실거주자를 보호하려고 만든 제도인데, 2028년부터는 그 취지가 '거주'라는 조건 하나로 더 엄격하게 좁혀지면서 비거주자는 아무리 오래 보유했어도 혜택을 받지 못하게 됩니다. 부득이한 비거주 예외 역시 비거주자에게만 해당하는 항목인데, 반대로 말하면 실거주자는 애초에 이 예외를 따질 필요조차 없다는 뜻이기도 합니다. 또한 이 개편안은 2026-08-16 현재 아직 국회 심의를 거치지 않은 정부 발표 단계라는 점도 표에 함께 담았는데, 실제로는 심의 과정에서 세율·공제금액·예외 인정 범위가 조정될 가능성이 있다는 뜻이기도 합니다. 참고로 이 비교는 1세대1주택자에 한정되며, 다주택자는 기본공제·세율 체계가 처음부터 다르게 적용되므로 이 글의 계산과 직접 비교할 수 없다는 점도 함께 알아두시면 좋겠습니다.
부득이한 비거주는 예외입니다 — 원문을 확인해봤습니다
어쩔 수 없는 사유로 집을 비운 경우라면 최장 3년까지는 비거주가 아니라 거주로 인정받을 수 있습니다.
일부 기사는 '비거주 1주택자는 무조건 세금폭탄'이라는 식으로 다루지만, 제가 법제처 국민참여입법센터에 올라온 종합부동산세법 일부개정법률안 원문을 직접 확인해보니 실제로는 예외 조항이 이미 포함돼 있었습니다. 1년 이상 실거주한 주택에서 취학, 전근·직장 이전, 질병 치료, 부모 봉양, 해외 체류 등 부득이한 사유로 다른 지역으로 이주하는 경우, 그 비거주 기간을 최장 3년까지 거주 기간으로 인정해준다는 내용입니다. 다만 조건이 하나 더 있는데, 같은 시·군 안에서 이사한 경우는 이 예외에서 빠집니다. 즉 해외주재원으로 나가거나 지방으로 발령이 나서 다른 시·군으로 옮긴 경우라야 해당됩니다. 법제처 입법예고 게시판에 달린 의견을 제가 살펴보니, 세금 액수 자체보다 '해외 파견 나간 것도 죄냐'는 식의 억울함을 토로하는 글이 유독 많았고, 이런 반발을 반영해 재정경제부도 육아·돌봄까지 예외 사유에 추가하는 방향으로 조정안을 손보고 있다는 후속 보도도 나왔습니다. 제 생각엔 부득이한 비거주 예외를 최장 3년으로 못박은 것보다, 그 사유를 얼마나 넓게 인정해주느냐가 실제 체감을 가르는 더 중요한 변수라고 봅니다. 아쉬운 점은 이 예외 조항이 법안 상세자료에서만 확인되고, 정작 검색으로 접하기 쉬운 뉴스 요약 기사에는 잘 언급되지 않아 '나는 해외 발령이니까 무조건 세금폭탄'이라고 지레짐작하는 경우가 적지 않다는 것입니다.
가정 사례 — 실제 겪은 사례가 아니라 입법예고 의견과 관련 보도를 종합해 재구성한 가정 사례입니다.
상황 — 서울에 시가 25억원 아파트를 1주택으로 보유한 40대 직장인이 회사의 해외법인 발령으로 2년간 다른 나라로 나가야 한다고 가정합니다.
결과 — 해외체류가 부득이한 비거주 사유로 인정돼 발령 기간 2년이 거주 기간으로 그대로 인정받아, 귀국 후에도 기본공제 14억원과 세액공제 요건에서 불이익을 받지 않았다고 가정합니다.
교훈 — 발령·파견처럼 본인 의사와 무관하게 집을 비우게 된 경우에도 예외 요건부터 먼저 확인하는 게 첫 단계라는 점이 여러 사례에서 공통적으로 확인됩니다. (※ 이 사례는 실제 겪은 것이 아니라 관련 입법예고 의견·보도를 종합해 재구성한 것입니다.)
정리 — 내 집이 해당되는지 확인하는 법
정리하면 2027년부터 비거주 1주택은 기본공제가 12억원에서 9억원으로 줄고, 2028년부터는 고령자·장기보유 세액공제에서도 사실상 배제됩니다. 반대로 실거주 1주택은 기본공제가 14억원으로 늘어 시가 20억원 안팎까지는 종부세 부담이 오히려 줄어듭니다. 다만 취학·질병·전근·해외체류·부모봉양 등 부득이한 사유로 다른 시·군으로 이주한 경우는 최장 3년까지 거주로 인정받을 수 있습니다.
- 보유 중인 1주택의 공시가격이 14억원(시가 약 20억원)을 넘는지부터 확인
- 넘는다면 현재 그 집에 실제로 거주하고 있는지 점검
- 비거주 상태라면 취학·질병·전근·해외체류·부모봉양 등 부득이한 사유에 해당하는지, 같은 시·군 밖으로 이주했는지 확인
- 해당된다면 최장 3년까지 거주로 인정받을 수 있으므로 관련 증빙을 미리 준비
- 개정안은 2026-08-16 현재 국회 심의 전 단계이므로 확정 내용은 국세청·홈택스에서 재확인
이 글이 정리한 기준과 수치는 2026-08-16 기준 정부 발표안이며, 개별 세대의 정확한 해당 여부와 세액은 반드시 국세청 홈택스나 세무 전문가를 통해 다시 확인하시기 바랍니다.
정보 기준일: 2026-08-16
참고 출처:
- 재정경제부(기획재정부) — 2026년 세제개편안 보도·참고자료
- 법제처 국민참여입법센터 — 종합부동산세법 일부개정법률안 입법예고
- 국세청 — 종합부동산세 안내
이 개편안은 2026-08-16 현재 국회 심의 전 정부 발표 단계로, 세율·공제금액·예외 인정 범위는 국회 심의 과정에서 변경될 수 있으니 확정 전까지는 국세청·홈택스 공식 채널에서 재확인하시기 바랍니다.