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2026년 8월 정부가 내놓은 세제개편안에서 종합부동산세 1세대 1주택자 기본공제가 12억원에서 14억원으로 오른다는 소식이 나오자, 공시가격 15억~20억대 1주택자 사이에서는 "내 세금이 꽤 줄어들겠다"는 기대가 커졌습니다. 그런데 2026년 10월 기준으로 국회에 제출된 정부 확정안을 직접 들여다보면, 같은 개편안 안에 공정시장가액비율을 60%에서 70%로 올리는 내용도 함께 들어 있어서 공제만 보고 기대한 감세 효과가 실제로는 그만큼 크지 않은 경우가 많습니다. 제가 공시가격 구간별로 직접 계산해보니 공시가격이 높아질수록 감세 효과가 빠르게 줄어들었고, 26억원을 넘어서는 구간부터는 오히려 개정안이 더 불리해지는 지점까지 나왔습니다. 이 글에서는 이 개편안의 정확한 적용 시점, 공시가격별 세금 변화 계산표, 그리고 비거주·공동명의자에게 달라지는 부분까지 직접 계산한 수치로 정리했습니다.
종부세 1주택자 공제, 12억에서 14억으로 오릅니다
1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 2027년 과세분부터 12억원에서 14억원으로 오를 예정입니다.
기획재정부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안 원문을 보면, 거주 요건을 충족한 1세대 1주택자의 기본공제를 현행 12억원에서 14억원으로 올리는 내용이 담겨 있습니다. 정부는 공시가격 14억원을 시가 약 20억원 수준으로 설명하며, 이 구간까지는 실거주 1주택자의 세부담을 낮추겠다는 취지를 밝혔습니다. 다만 이 공제는 2026년 12월에 내는 종부세(올해 과세기준일인 6월 1일 기준)에는 적용되지 않고, 2027년 6월 1일 과세기준일부터 적용될 예정입니다. 즉 지금 받는 고지서는 여전히 12억원 공제 기준이고, 14억원 공제는 내년 이후의 일입니다. 또한 8월 발표 당시에는 비거주 1주택자의 기본공제를 12억원에서 9억원으로 낮추는 내용도 함께 있었는데, 제가 자료를 찾아보니 이 부분은 9월 1일 국무회의에서 철회되어 비거주 1주택자도 현행 12억원 공제를 그대로 유지하는 것으로 수정됐습니다. 그런데도 여전히 "비거주 1주택 9억 축소"라는 8월 발표 당시의 내용을 그대로 옮긴 글이 인터넷에 적지 않게 남아 있어서, 최신 확정안과 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다. 이 글에서 다루는 14억원 공제는 거주 요건을 충족한 1세대 1주택자에게만 적용되며, 국회 심사 과정에서 세부 내용이 다시 바뀔 가능성도 열려 있습니다. 이 공제는 종합부동산세에만 적용되고, 매년 따로 내는 재산세와는 별개의 제도라는 점도 함께 알아둘 부분입니다. 재산세는 공시가격 전액을 기준으로 별도 세율이 적용되므로, 종부세 공제가 늘어나더라도 재산세 납부액 자체는 이번 개편과 무관하게 그대로 유지됩니다.
기본공제만 보면 안 되는 이유, 공정시장가액비율인상도 함께 있습니다
같은 개편안에서 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 함께 오르기 때문에 공제 확대 효과가 상당 부분 줄어듭니다.
종부세를 계산할 때는 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 세율을 바로 곱하지 않고, 그 전에 공정시장가액비율(공시가격 중 실제로 과세 대상에 포함하는 비율을 뜻하며, 세금을 매기는 기준 금액인 과세표준을 정하는 데 쓰입니다)을 한 번 더 곱합니다. 현재는 이 비율이 60%인데, 2026년 세제개편안은 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자의 공정시장가액비율을 2027년부터 70%로 올리는 내용을 함께 담고 있습니다. 3주택 이상이거나 조정대상지역 주택을 보유한 경우에는 2027년 70%를 거쳐 2028년부터 80%까지 오를 예정이라, 1주택자보다 더 큰 폭으로 오릅니다. 공제가 12억원에서 14억원으로 2억원 늘어나는 효과와 비율이 60%에서 70%로 오르는 효과는 서로 반대 방향으로 작용해 숫자만 보면 어느 쪽이 더 큰지 짐작하기 어려운데, 두 변화를 같은 공식에 넣어서 계산하면 공시가격이 낮을 때는 공제 확대가 비율 상승을 압도하지만, 공시가격이 높아질수록 비율 상승이 공제 확대를 조금씩 따라잡는 구조입니다. 과세표준 계산식은 (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율이며, 이 값에 세율을 곱해 산출세액(세율을 곱해 나온, 각종 세액공제를 적용하기 전 단계의 세금 금액을 뜻합니다)을 구합니다. 공제는 커지는데 비율도 오르니 두 수치를 각각 따로 보면 어느 쪽이 더 크게 작용하는지 짐작하기 어렵고, 그래서 다음 섹션에서 공시가격 구간별로 직접 계산해본 결과를 표로 정리했습니다.
공시가격 구간별로 직접 계산해봤습니다
공시가격 15억원부터 30억원까지 대입하면 감세 효과가 구간마다 다르게 나타납니다.
아래 표는 고령자·장기보유 세액공제와 세부담 상한(전년도 납부액 대비 올해 낼 수 있는 세금의 최대 증가 한도를 뜻하며, 현행 150%가 그대로 유지될 예정입니다)을 적용하기 전 산출세액을 기준으로, 현행(기본공제 12억원·공정시장가액비율 60%)과 개편안(기본공제 14억원·공정시장가액비율 70%)을 같은 공시가격에 대해 계산해 비교한 것입니다. 세율은 1세대 1주택자(2주택 이하)에게 적용되는 현행 누진세율표(3억원 이하 0.5%, 3억~6억원 0.7%, 6억~12억원 1.0%, 12억~25억원 1.3%, 25억~50억원 1.5%)를 그대로 썼고, 개편안에서 이 세율표 자체는 바뀌지 않는다는 전제를 뒀습니다. 공시가격 15억원이면 산출세액이 90만원에서 35만원으로 줄어 61% 감소하지만, 20억원이면 276만원에서 234만원으로 15% 감소에 그치고, 22억원이면 감소율이 8%대로 더 줄어듭니다. 공시가격이 낮을수록 공제 확대의 체감 효과가 크고, 높아질수록 비율 상승이 효과를 갉아먹는 흐름이 표에 그대로 나타났습니다.
| 공시가격 | 현행 산출세액 (12억·60%) |
개편안 산출세액 (14억·70%) |
변화 |
|---|---|---|---|
| 15억원 | 90만원 | 35만원 | -55만원(-61%) |
| 18억원 | 192만원 | 140만원 | -52만원(-27%) |
| 20억원 | 276만원 | 234만원 | -42만원(-15%) |
| 22억원 | 360만원 | 332만원 | -28만원(-8%) |
| 26억원 | 600만원 | 600만원 | 0원(0%) |
| 30억원 | 840만원 | 880만원 | +40만원(+5%) |
제가 이 표를 직접 만들어보고 나서야, "공제가 14억원으로 늘었다"는 발표 한 줄이 공시가격에 따라 전혀 다른 의미가 된다는 것을 확인했습니다. 공시가격 26억원 지점에서는 현행과 개편안의 산출세액이 정확히 같아지고, 그보다 비싼 집일수록 개편안의 세금이 오히려 더 많아집니다. 다음 섹션에서 이 지점을 조금 더 자세히 짚어보겠습니다.
공시가격 26억을 넘으면 오히려 세금이 늘어납니다
공시가격 26억원을 기준으로 현행과 개편안의 세금 크기가 정확히 뒤집힙니다.
(26억원-12억원)×60%와 (26억원-14억원)×70%를 각각 계산하면 두 값이 8.4억원으로 똑같아지는데, 이 지점을 지나 공시가격이 더 올라가면 공제가 2억원 늘어난 효과보다 비율이 10%포인트 오른 효과가 더 커집니다. 예를 들어 공시가격 30억원이면 현행 과세표준은 10.8억원, 개편안 과세표준은 11.2억원으로 개편안 쪽이 더 커지고, 그 결과 산출세액도 840만원에서 880만원으로 오히려 늘어납니다. 언론 보도나 정부 설명자료는 대체로 "실거주 1주택자 세부담 완화"라는 방향만 강조하고 이 교차점은 거의 언급하지 않는데, 두 수치를 직접 세율표에 넣어 계산해보지 않으면 이 지점은 드러나지 않습니다. 제 생각엔 정부가 공시가격 14억원을 시가 약 20억원으로 설명하면서 "이 구간까지 세부담을 낮춘다"는 데 초점을 맞추다 보니, 그보다 비싼 집에서는 비율 상승이 공제 확대를 앞지르는 구조라는 점이 상대적으로 덜 알려진 것으로 보입니다. 다만 공시가격 26억원 이상은 고가주택에 해당해 대상자 자체가 많지 않으므로, 이 역전 현상이 미치는 범위는 넓지 않다는 점도 함께 고려할 부분입니다. 본인의 공시가격이 이 구간에 가깝다면 공제 확대 소식만으로 안심하지 말고 직접 계산해보거나 홈택스 모의계산으로 다시 확인해보는 것이 안전합니다. 이 교차점은 세율표 구조 자체는 바뀌지 않는다는 전제에서 나온 값이라, 국회 심사 과정에서 세율표가 함께 조정되면 교차점의 위치도 달라질 수 있습니다. 또한 3주택 이상이거나 조정대상지역 주택을 보유한 경우에는 공정시장가액비율이 2028년까지 80%로 더 오르기 때문에, 이번 글의 계산과는 별도로 더 낮은 공시가격에서부터 비슷한 역전이 나타날 수 있습니다.
비거주 1주택자·공동명의는 어떻게 달라지나
비거주 1주택자는 기본공제가 그대로 12억원으로 유지되고, 공동명의자는 공제 한도가 늘어납니다.
8월 발표 당시 정부안은 비거주 1주택자의 기본공제를 12억원에서 9억원으로 낮추는 내용을 포함했지만, 9월 1일 국무회의에서 이 부분은 철회되어 비거주 1주택자도 현행 12억원 공제를 그대로 유지하는 것으로 확정됐습니다. 세부담 상한 역시 150%에서 200%로 올리는 방안이 함께 논의됐지만 이 역시 철회돼 현행 150%가 유지됩니다. 반면 비거주 부부가 공동명의로 주택을 보유한 경우의 1인당 기본공제는 정부 초안의 4억원에서 6억원으로 상향 수정됐습니다. 거주 요건을 충족하는 1세대 1주택자의 14억원 공제와 공정시장가액비율 70%는 이번 수정에서도 그대로 유지돼, 결국 이번 개편의 실제 방향은 거주 1주택자는 공제를 늘리고 비율은 올려서 절충하되, 비거주자는 당초 계획보다 완화된 형태로 현행을 유지하는 쪽으로 정리된 모습입니다. 비거주 부부 공동명의라면 1인당 6억원씩, 두 사람을 합쳐 12억원까지 공제를 받을 수 있어 개편 전 정부 초안(1인당 4억원, 합계 8억원)보다 공제 폭이 늘어난 셈입니다. 본인이 거주자인지 비거주자인지 애매한 경우에는 전입신고 시점과 실제 거주 기간을 국세청이 별도로 확인하므로, 고지서를 받기 전에 미리 확인해두는 것이 안전합니다.
| 구분 | 기본공제 (8월 정부안) |
기본공제 (9월 확정안) |
공정시장가액비율 |
|---|---|---|---|
| 거주 1세대1주택자 | 14억원 | 14억원(유지) | 70%(2027~) |
| 비거주 1주택자 | 9억원 | 12억원(철회→현행유지) | 70%(조정대상지역·3주택이상 2028년 80%) |
| 비거주 공동명의(1인당) | 4억원 | 6억원 | 70% |
자료를 찾아보며 든 생각
자료를 찾아보니 8월 발표와 9월 확정안을 구분하지 않고 섞어서 설명하는 글이 아직 많았습니다.
제가 여러 블로그와 기사를 찾아보니, 상당수가 8월 3일 발표 내용(비거주 9억 축소 포함)을 그대로 인용한 채 9월 1일 수정 내용을 반영하지 않고 있었습니다. 특히 "비거주 1주택자도 종부세 부담이 커진다"는 제목의 글들이 여전히 검색 상위에 노출되는 경우가 있어서, 이 글을 쓰면서도 발표일과 확정일을 구분해 표시해야겠다고 생각했습니다. 커뮤니티 후기를 찾아보면 공제 확대 소식만 보고 "내년엔 세금이 크게 줄겠다"고 기대했다가, 정작 공정시장가액비율까지 함께 계산해보지 않아 예상보다 적게 줄었다고 말하는 사례가 공통적으로 보였습니다. 아쉬운 점은, 정부 설명자료가 기본공제 인상은 비교적 크게 강조하면서 공정시장가액비율 인상은 상대적으로 작게 다뤄서, 둘을 같이 계산해야 실제 변화를 알 수 있다는 사실이 눈에 잘 띄지 않는다는 것입니다. 이런 식의 발표 구성이 틀린 정보는 아니지만, 공시가격이 높은 1주택자일수록 실제 체감과 발표 문구 사이의 간극을 스스로 계산해봐야 하는 부담을 지우는 측면이 있습니다.
공시가격 19억원 아파트에 거주하는 1세대 1주택자가 "공제가 14억원으로 오른다"는 보도를 보고 내년 종부세가 절반 가까이 줄어들 것으로 기대했다고 가정합니다. 실제로 계산해보면 공제 확대 자체의 효과는 있지만 공정시장가액비율이 70%로 함께 오르면서 산출세액 감소폭은 기대보다 작게 나타나는 흐름입니다. (※ 이 사례는 실제 겪은 것이 아니라 관련 보도·커뮤니티 반응을 종합해 재구성한 것입니다.) 교훈은 공제액 숫자 하나만 보지 말고 공정시장가액비율까지 함께 계산해봐야 실제 변화를 알 수 있다는 점입니다.
국회 심사는 아직 끝나지 않았습니다
정부 확정안은 9월 국회에 제출됐지만 12월 본회의까지 세부 내용이 더 바뀔 수 있습니다.
기획재정부는 2026년 9월 1일 국무회의에서 확정한 세법 개정안을 9월 3일까지 국회에 제출했고, 이후 국회 기획재정위원회와 조세소위원회에서 심사를 진행하고 있습니다. 정부가 제출한 정부안뿐 아니라 여야 의원들이 각각 발의한 종부세 관련 법안도 함께 논의 대상에 올라 있어서, 여당 내에서도 "공제를 더 늘려야 한다"는 의견이 나오는 등 추가 수정 가능성이 여전히 남아 있습니다. 세법 개정안은 통상 정기국회 마지막 본회의(12월)에서 최종 처리되는 경우가 많으므로, 이 글에서 정리한 14억원 공제·70% 공정시장가액비율 수치는 2026년 10월 현재 국회에 제출된 정부 확정안 기준이며 실제 시행 내용과는 달라질 수 있습니다. 장기보유 세액공제도 함께 손질될 예정인데, 지금까지 보유기간만 보던 것을 거주기간 중심으로 바꾸는 방향이어서 2027년에는 보유기간 공제와 거주기간 공제 중 유리한 쪽을 고를 수 있게 하고, 2028년부터는 거주기간 공제만 남기는 안이 함께 논의되고 있습니다. 개별 주택의 정확한 세액은 국회 통과 이후 홈택스 종합부동산세 모의계산이나 세무 전문가 확인을 거쳐야 합니다.
📝 정보 메모
정보 기준일: 2026-10-15 (2026년 9월 1일 국무회의 확정 정부안·9월 3일 국회 제출 기준, 국회 심사 중으로 최종 확정 전)
1차 출처: 기획재정부 공식 홈페이지, 기획재정부 — 2026년 세제개편안 발표(8월 3일), 기획재정부 — 2026년 세제개편안 정부안 확정(9월 1일), 국세청 — 종합부동산세 개요, 국세청 홈택스
기본공제·공정시장가액비율·시행 시기는 국회 심사 과정에서 변동될 수 있으니 12월 본회의 결과를 공식 채널로 다시 확인하시기 바랍니다.